Yetki sözleşmesi, evinizin satışı veya kiraya verilmesi için bir emlak işletmesini yazılı olarak yetkilendirdiğiniz sözleşmedir. Dairenizi, villanızı ya da müstakil evinizi bir emlak ofisi aracılığıyla satmak veya kiraya vermek istiyorsanız, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik bu sözleşmenin yazılı olarak yapılmasını şart koşar.
Yönetmeliğin güncel metninde bu sözleşmenin adı “yetkilendirme sözleşmesi”dir; piyasada yaygın olduğu için bu rehberde kısaca yetki sözleşmesi diyoruz.
Doğrudan kullanabileceğiniz, doldurulabilir ve PDF olarak indirilebilir örnekler sözleşme bölümümüzde: satış yetki sözleşmesi, kiralama yetki sözleşmesi, alım satıma aracılık sözleşmesi ve kiralamaya aracılık sözleşmesi.
Bu rehberde yetki sözleşmesinde neler yazması gerektiğini, sürenin nasıl belirlendiğini, tek yetkili (münhasır) sözleşmenin ne anlama geldiğini, satışta ve kiralamada hizmet bedelinin üst sınırını ve imzalamadan önce nelere bakmanız gerektiğini sade bir dille anlatıyoruz.
Yazılı yetki sözleşmesi neden zorunlu?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmaz alım satımına ve kiralamasına aracılık eden işletmelerin Ticaret Bakanlığı’ndan yetki belgesi almasını ve taşınmaz sahibiyle yazılı yetki sözleşmesi yapmasını düzenler. Sözlü anlaşma ya da telefonda verilen “bir alıcı bulun” veya “kiracı bulun” talimatı bu şartı karşılamaz.
Türk Borçlar Kanunu’ndaki simsarlık hükümleri de taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirtir. Yazılı sözleşme hem sizi hem de çalıştığınız işletmeyi korur. Kimin neyi, hangi fiyattan ya da hangi kira bedelinden, hangi süre içinde ve hangi hizmet bedeli karşılığında yapacağı baştan bellidir.
Yazılı sözleşme, ilan için de ön şarttır. Aşağıda göreceğiniz gibi, yetki sözleşmesi bulunmayan bir evin ilanı emlak işletmesi tarafından yayınlanamaz.
Satış ya da kiralama boyunca hangi belgeler imzalanır?
Yönetmelik, emlak işletmesiyle çalışırken imzalanacak belgeleri ayrı ayrı düzenler. Yetki sözleşmesi bu zincirin ilk halkasıdır; satış ya da kiralama gerçekleştiğinde üç taraflı bir aracılık sözleşmesi daha imzalanır.
| Belge | Kimler arasında? | Ne zaman? | Nüsha | Örnek |
|---|---|---|---|---|
| Yetki (yetkilendirme) sözleşmesi | Ev sahibi ve işletme | İlan ve pazarlama başlamadan önce | En az iki | Satış · Kiralama |
| Taşınmaz (yer) gösterme belgesi | Alıcı ya da kiracı adayı ve işletme | Ev gösterilirken, her aday için ayrı | En az iki | Yer gösterme belgesi |
| Alım satıma aracılık sözleşmesi | Satıcı, alıcı ve işletme | Satış gerçekleştiğinde | En az üç | Örnek |
| Kiralamaya aracılık sözleşmesi | Kiraya veren, kiracı ve işletme | Kiralama gerçekleştiğinde | En az üç | Örnek |
Hizmet bedelinin alıcı ile satıcı ya da kiraya veren ile kiracı arasında nasıl paylaşılacağı, satış veya kiralama gerçekleştiğinde imzalanan aracılık sözleşmesinde kesinleşir.
Yetki sözleşmesinde hangi bilgiler bulunmalı?
Yönetmelik, yetki sözleşmesinde yer alması gereken asgari bilgileri iki grupta sayar: taraflar ve sözleşme şartları için olanlar ile satılık ya da kiralık taşınmaz için olanlar.
| Taraflar ve şartlar (Yönetmeliğin saydığı) | Sözleşmede nasıl görünür? |
|---|---|
| İşletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri | İşletme unvanı, adresi, telefonu ve Ticaret Bakanlığı yetki belgesi numarası |
| Sorumlu emlak danışmanının adı soyadı ve imzası | İmza bölümünde işletme adına imza atan sorumlu danışman |
| Ev sahibinin adı soyadı, T.C. kimlik ya da yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri ve imzası | Şirket adına yapılan sözleşmede şirket unvanı ve temsile yetkili kişinin adı ve imzası |
| İşletmenin vereceği hizmetler ve hizmet bedelleri | İlan, yer gösterme, teklifleri iletme, tapu ya da kira sözleşmesi sürecine eşlik; hizmet bedelinin oranı veya tutarı |
| Tarafların hak ve yükümlülükleri | İşletmenin ve ev sahibinin ayrı ayrı yapacakları |
| Kararlaştırıldıysa cayma bedeli ve ceza koşulu | Toplam hizmet bedelini aşamaz |
| Sözleşmenin süresi | Başlangıç ve bitiş tarihi |
| Tarafların tebligat adresleri | Her iki tarafın yazılı adresi |
| Taşınmaz bilgileri (Yönetmeliğin saydığı) | Konutta örnek |
|---|---|
| İmar ve yapı kullanma izni (iskân) durumu | İskânlı, iskânsız ya da kat irtifaklı |
| Tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi | Ada, parsel, bağımsız bölüm no; mesken; açık adres |
| Büyüklüğü, yaşı ve fiilî kullanım durumu | Brüt ve net m², bina yaşı; boş, malik oturuyor ya da kiracılı |
| Kat, cephe ve manzara gibi konum özellikleri | 3. kat, güney cephe, şehir manzarası |
| Toplu taşıma duraklarına yaklaşık mesafe | Metro, otobüs durağı |
| Sosyal ve kültürel mekânlara yaklaşık mesafe | Okul, sağlık kuruluşu, park, alışveriş |
| Oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı ile yaklaşık büyüklükleri | 3+1, iki banyo, iki balkon |
| Apartman, site, bina ya da müstakil olma durumu; sosyal donatılar | Site içinde, havuz, otopark, asansör |
| İpotek, haciz ve benzeri kısıtlamalar | Tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhler |
Bu bilgiler resmî kayıtlardan alınamıyorsa ev sahibinin yazılı ya da elektronik beyanı esas alınır ve beyanın doğruluğundan ev sahibi sorumludur.
Yönetmelikte ayrıca sayılmasa da şunların da yazılmasını öneririz; örnek sözleşmelerimizde bu satırlar vardır:
- Satışta istenen satış bedeli; kiralamada istenen aylık kira, depozito ve eşyalı ya da eşyasız durumu
- Hizmet bedelinin ne zaman ödeneceği ve KDV’nin dahil olup olmadığı
- Sözleşmenin münhasır (tek yetkili) olup olmadığı ve süre sonrası hükümleri
- İşletmenin başka yetki belgeli işletmelerle ortak çalışmasına (hizmet ortaklığı) izin verilip verilmediği
- Tapu müdürlüğü, vergi dairesi ve belediye gibi kurumlardaki işlemlere aracılık yetkisi verilip verilmediği
- Sözleşmenin düzenlenme tarihi ve yeri
Tapuda birden fazla malik varsa (ör. miras kalan ya da eşlerin ortak olduğu daire), satışa ya da kiralamaya konu payların sahiplerinin sözleşmede yer alması ya da içlerinden birini vekil olarak yetkilendirmesi gerekir. Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve hisse gibi kavramları konut sözlüğümüzde bulabilirsiniz.
Sözleşmenin imzalı bir nüshasını mutlaka kendiniz saklayın. Evi bir vekâletname ile satıyor ya da kiraya veriyorsanız, vekâletnamenin satış veya kiralama ile aracı yetkilendirme yetkisini kapsayıp kapsamadığını da kontrol edin.
Yetki sözleşmesinin süresi
Sözleşmenin süresi, taraflarca kararlaştırılır ve sözleşmede başlangıç ile bitiş tarihi olarak açıkça yazmalıdır. Belirsiz süreli ya da tarihi boş bırakılmış bir sözleşmeyi imzalamayın.
Satılık bir evde doğru alıcıya ulaşmak piyasa koşullarına, fiyata ve alıcıların kredi durumuna göre değişir; kredili satışlarda banka değerlemesi ve kredi onayı süreci de hesaba katılmalıdır. Çok kısa bir süre, işletmenin fotoğraf, ilan hazırlığı ve alıcı elemesi gibi işleri tamamlamasına yetmeyebilir. Çok uzun bir süre ise işler istediğiniz gibi gitmediğinde sizi gereğinden fazla bağlayabilir. Kiralamada süre genellikle daha kısa tutulur.
Süreyle ilgili iki maddeye özellikle dikkat edin:
- Otomatik uzama: Süre bittiğinde sözleşmenin kendiliğinden uzayıp uzamadığı.
- Süre sonrası satış ya da kiralama: Sözleşme bittikten sonra, süre içinde işletmenin tanıttığı bir alıcıya satış ya da kiracıya kiralama yaparsanız hizmet bedelinin doğup doğmayacağı ve bu hükmün ne kadar süre geçerli olduğu.
Münhasır ve münhasır olmayan yetki sözleşmesi
Münhasır (tek yetkili) yetki sözleşmesinde, evinizin satışı ya da kiralanması için sözleşme süresince yalnızca bir işletmeyi yetkilendirirsiniz. Münhasır olmayan sözleşmede ise aynı ev için birden fazla işletmeyle aynı anda çalışabilirsiniz.
| Konu | Münhasır (tek yetkili) | Münhasır olmayan |
|---|---|---|
| Kaç işletme çalışabilir? | Süre boyunca yalnızca bir işletme | Birden fazla işletme |
| Muhatabınız | Tek bir danışman | Her işletme ayrı ayrı |
| İlanın görünümü | Ev tek ve tutarlı bir ilanla yayınlanır | Aynı ev farklı fiyat ve bilgilerle birden çok kez görünebilir |
| Hazırlık emeği | İşletme fotoğraf, ilan hazırlığı ve alıcı/kiracı elemesine daha fazla emek ayırabilir | Hazırlık genellikle sınırlı kalır |
| Kendiniz veya başka aracı satarsa / kiralarsa | Sözleşmeye göre hizmet bedeli veya cezai şart doğabilir | Genellikle yalnızca işlemi sağlayan işletme hizmet bedeli alır |
| Kimin için uygun? | Süreci tek elden ve düzenli yürütmek isteyenler | Birden fazla kanalı aynı anda denemek isteyenler |
Münhasır sözleşmede en önemli soru, “evi kendim satarsam ya da kiraya verirsem ne olur?” sorusudur. Bazı sözleşmelerde bu durumda da hizmet bedeli veya cezai şart ödeneceği yazar. Bu maddeyi imzalamadan önce okuyun ve anlamadığınız yeri mutlaka sorun.
Aynı dairenin farklı fiyatlarla birçok ilanda görünmesi, alıcıda “bu evin gerçek fiyatı ne?” sorusunu doğurabilir. Münhasır sözleşmenin ev sahibine sağladığı en somut kolaylık, evinizin piyasada tek ve tutarlı bir bilgiyle yer almasıdır.
Satışta hizmet bedeli ve yasal üst sınır
Yönetmelik, satış işlemlerinde emlak işletmesinin alabileceği hizmet bedeline bir üst sınır getirir: toplam hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç %4’ünü aşamaz. Alım satıma aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır; yani eşit paylaşımda her iki taraf için sınır satış bedelinin %2’si ile bunun KDV’sidir.
Bu oran bir tavandır; taraflar daha düşük bir bedel kararlaştırabilir. Mevzuat değişebileceği için sözleşme imzalamadan önce güncel Yönetmelik metnine göre kontrol edilmelidir.
Örneğin 5.000.000 TL’ye satılan bir dairede toplam üst sınır 200.000 TL + KDV’dir; eşit paylaşımda bu, satıcı için 100.000 TL + KDV, alıcı için de 100.000 TL + KDV demektir. Paylaşım, satış gerçekleştiğinde alıcı, satıcı ve işletmenin imzaladığı alım satıma aracılık sözleşmesinde kesinleşir.
Hizmet bedelinin hangi aşamada ödeneceği (ör. satış vaadi, kapora veya tapuda devir) sözleşmede açıkça yazmalıdır. Tapuda ödenen harç ve döner sermaye gibi masraflar hizmet bedelinden ayrıdır; bunları tapu masrafı hesaplayıcımızla, hizmet bedelinin tutarını ise emlak komisyonu hesaplayıcımızla görebilirsiniz.
Kiralamada hizmet bedeli ve yasal üst sınır
Kiralama işlemlerinde Yönetmelik ayrı bir üst sınır öngörür: toplam hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz. Kiralama gerçekleştiğinde imzalanan kiralamaya aracılık sözleşmesinde aksi yazılmadıkça bu bedel kiraya veren ile kiracı arasında eşit paylaşılır.
Örneğin aylık 20.000 TL kiraya verilen bir dairede toplam hizmet bedeli en fazla 20.000 TL + KDV olabilir. Kiracı bulunup kira sözleşmesi imzalanmazsa hizmet bedeli doğmaz; bunun sözleşmede açıkça yazmasını isteyin.
Kiralama yetki sözleşmesinde satıştan farklı olarak şunlar da yer almalıdır: istenen aylık kira ve depozito tutarı, evin eşyalı olup olmadığı, kiracı adaylarından hangi belgelerin isteneceği, kira sözleşmesini ve teslim tutanağını kimin hazırlayacağı. Kiraya verme sürecinin tamamını Evinizi Kiraya Verelim sayfasında anlattık.
İlanlarda yetki belgesi numarası ve sözleşme şartı
Yönetmeliğe göre emlak işletmeleri, verdikleri ilan ve reklamlarda yetki belgesi numaralarını göstermek zorundadır. Bir ilanda bu numarayı göremiyorsanız, ilanı verenin yetki belgeli bir işletme olup olmadığını sormanız yerinde olur.
Ayrıca yazılı yetki sözleşmesi bulunmayan bir evin ilanı, emlak işletmesi tarafından yayınlanamaz. Bu nedenle sitemizde yalnızca sahibinden yazılı yetki aldığımız evleri ilan ediyoruz.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS)
Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile, internet ilan platformlarında yayınlanan satılık ve kiralık konut ilanlarının taşınmaz sahibinin onayıyla yayınlanması esası getirildi. Bu sistemde ev sahibi, e-Devlet üzerinden ilanı verecek işletmeyi yetkilendirir veya ilanı onaylar. Onay olmadan ilan bu platformlarda yayınlanamaz.
Sistemin amacı, ilanın gerçekten ev sahibinin bilgisi dahilinde yayınlandığını doğrulamak ve izinsiz ya da sahte ilanların önüne geçmektir. Sizin açınızdan pratik anlamı şudur: sözleşmeyi imzaladıktan sonra e-Devlet’e girip ilgili ekrandan onay vermeniz gerekebilir. Bu adımı telefonla yönlendirerek birlikte tamamlayabiliriz.
EİDS onayı, yazılı yetki sözleşmesinin yerine geçmez; iki adım birbirini tamamlar.
Yetki sözleşmesinin ev sahibine faydaları
Yetki sözleşmesi yalnızca bir zorunluluk değildir; doğru kurulduğunda satış ya da kiralama sürecini sizin için sadeleştirir.
- Tek muhatap: Arayan her kişiyle tek tek görüşmek zorunda kalmazsınız. Sorular, yer gösterme randevuları ve pazarlık tek bir danışman üzerinden yürür.
- Profesyonel pazarlama: Evinizin oda sayısı, m², kat, bina yaşı, iskân ve aidat bilgileri doğru ve eksiksiz anlatılır; ilan tutarlı bir fiyatla ve düzgün fotoğraflarla yayınlanır.
- Alıcı ve kiracı ön elemesi: Bütçesi, kredi durumu ya da kiracı profili evinize uymayan kişiler baştan ayıklanır; zamanınızı gerçekten ilgilenen alıcı ve kiracılara ayırırsınız.
- Sözleşme ve teslim desteği: Satışta kredi, banka değerlemesi ve tapu randevusu; kiralamada kira sözleşmesi, depozito ve teslim tutanağı boyunca yanınızda olunur.
Yetki sözleşmesi imzalayan ev sahiplerine sunduğumuz hizmetlerin güncel listesini Evinizi Satalım ve Evinizi Kiraya Verelim sayfalarında bulabilirsiniz. Satışın ya da kiralamanın ne zaman ve hangi bedelle gerçekleşeceği piyasa koşullarına bağlıdır; hiçbir sözleşme belirli bir sonucu garanti etmez.
İmzalamadan önce kontrol edilecekler
Yetki sözleşmesini imzalamadan önce aşağıdaki maddeleri tek tek gözden geçirin:
- Süre: Başlangıç ve bitiş tarihi yazıyor mu? Otomatik uzama maddesi var mı?
- Bedel: Hizmet bedelinin oranı veya tutarı, KDV’nin dahil olup olmadığı, kimin ödeyeceği ve ödeme zamanı açık mı? Bedel, Yönetmelikteki üst sınırın altında mı?
- Satış fiyatı ya da kira bedeli: İstenen fiyat ya da aylık kira yazıyor mu? Değiştirmek isterseniz nasıl ilerleneceği belli mi?
- Münhasırlık: Sözleşme tek yetkili mi? Kendiniz satarsanız ya da kiraya verirseniz ne olacağı açıkça yazıyor mu?
- Fesih şartları: Süre dolmadan sözleşmeyi nasıl sona erdirebileceğiniz ve bunun bir bedeli olup olmadığı belli mi?
- Cayma: Sözleşme işletmenin ofisi dışında (ör. evinizde) veya uzaktan kurulduysa, tüketici mevzuatı kapsamında cayma hakkınız olabilir. Sözleşmede cayma hakkına ilişkin bilgi olup olmadığını sorun.
- Kapora ve depozito: İşletmenin sizin adınıza kapora, depozito veya ön ödeme almaya yetkili olup olmadığı yazıyor mu?
- Süre sonrası hükümler: Sözleşme bittikten sonra tanıtılan alıcı ya da kiracıyla yapılan işlemler için bir hüküm varsa, süresi makul mü?
- Yetki belgesi: İşletmenin yetki belgesi numarası sözleşmede yazılı mı? Numarayı e-Devlet üzerinden sorgulayabilirsiniz.
Anlamadığınız bir madde varsa imzalamadan önce sorun; gerekirse bir avukata danışın. Eviniz için hangi fiyatı ya da kirayı isteyeceğinizden emin değilseniz, sözleşmeden önce ücretsiz ön değerlendirme talep edebilirsiniz.