Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? TÜFE On İki Aylık Ortalama ile Örnekler

Bursa’da kira sözleşmesi yenilenen her ev sahibi ve kiracının sorduğu ilk soru aynıdır: “Bu yıl kiraya ne kadar zam yapılabilir?” Cevap tek bir sayıya dayanır: TÜİK’in her ay açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı. Bu yazıda oranın nereden bulunacağını, hesabın nasıl yapılacağını ve anlaşmazlık çıkarsa izlenecek yolu örneklerle anlatıyoruz.

Kira artış oranı nedir, nereden öğrenilir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinde (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre meydana gelen değişim oranını geçemez. Bu oran bir tavandır; taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir.

TÜİK, her ayın üçünde (hafta sonuna denk gelirse izleyen iş günü) bir önceki ayın enflasyon bültenini yayımlar. Bültende birkaç farklı oran bulunur ve en çok karıştırılan nokta burasıdır:

Yani haberlerde gördüğünüz “yıllık enflasyon” rakamı değil, bültendeki “on iki aylık ortalama” satırı esas alınır.

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Hesap tek adımdır:

Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100)

Aylık kirası 20.000 TL olan ve Ekim 2026’da yenilenen bir sözleşmede oran yüzde 31,49 ise: 20.000 × 1,3149 = 26.298 TL. Artış tutarı 6.298 TL’dir. Bu, ev sahibinin isteyebileceği en yüksek kiradır.

Örnek: Ekim 2026’da yenilenen sözleşmeler için kira artış tablosu

Aşağıdaki tablo yüzde 31,49 oranıyla hazırlanmıştır. Sözleşmeniz başka bir ayda yenileniyorsa o ayın oranını kullanın.

Kendi kiranızla hesaplamak için kira artış hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

2026’da aylara göre kira artış oranları nasıl değişti?

Oran her ay yeniden hesaplanır. 2026’da yenilenen sözleşmeler için açıklanan oranlar şöyledir:

Tabloda görüldüğü gibi oran yıl içinde kademeli olarak düştü. Bu, kira artışlarının da bir yıl öncesine göre daha sınırlı kaldığı anlamına gelir.

Hangi ayın oranı uygulanır?

Uygulamada sözleşmenin yenilendiği aydan önce açıklanan son TÜFE verisi kullanılır. Örneğin kira yılınız 15 Eylül 2026’da başlıyorsa, Eylül başında açıklanan Ağustos verisi (yüzde 31,79) esas alınır. Ekim’de yenilenen sözleşmeler için oran, TÜİK’in Ekim başında açıkladığı Eylül verisidir (yüzde 31,49).

Burada belirleyici olan sözleşmenin başlangıç tarihidir; artışı talep ettiğiniz ya da kiracıya mesaj attığınız gün değil.

Yüzde 25 sınırı kalktı mı?

Evet. 2022’de yapılan değişiklikle konut kiralarındaki artış geçici olarak yüzde 25 ile sınırlandırılmıştı. Bu sınır önce Temmuz 2023’e, sonra 1 Temmuz 2024’e kadar uzatıldı ve bu tarihte sona erdi. 2 Temmuz 2024’ten sonra yenilenen sözleşmelerde artış yalnızca TÜFE on iki aylık ortalama sınırına tabidir.

Sözleşmede farklı bir oran yazıyorsa ne olur?

Sözleşmeye yazılan artış maddesi, yasal sınırı aşmadığı sürece geçerlidir. Sık görülen durumlar şunlardır:

• Sözleşmede daha düşük oran var (ör. “her yıl yüzde 20”): Düşük oran uygulanır.
• Sözleşmede daha yüksek oran var (ör. “her yıl yüzde 50” ya da “TÜFE + 10 puan”): Sınırı aşan kısım geçersizdir, en fazla TÜFE on iki aylık ortalama oranı kadar artış yapılır.
• Sözleşmede sabit tutar var (ör. “her yıl 3.000 TL artar”): Bu tutar yasal sınırın altında kalıyorsa geçerlidir, aşıyorsa sınıra indirilir.
• Sözleşmede artış maddesi yok: Taraflar yine yasal sınır içinde anlaşabilir. Anlaşamazlarsa kirayı hâkim, aynı sınırı aşmamak üzere belirler.

Yeni sözleşme hazırlıyorsanız artış maddesini nasıl yazacağınızı kira sözleşmesi rehberimizde anlattık; hazır bir metin için konut kira sözleşmesi örneğimizi kullanabilirsiniz.

Beş yılı dolduran kiracıda kira nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kural değişir. Taraflar anlaşamazsa yeni kira bedelini hâkim; TÜFE değişim oranını, evin durumunu ve çevredeki emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre belirler. Bu durumda TÜFE sınırı tek ölçüt değildir.

Bursa’da yıllardır aynı kiracının oturduğu evlerde kira, piyasanın belirgin biçimde altında kalabilir. Böyle bir evde beşinci yıldan sonra kira tespit davası gündeme gelebilir. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılırsa ya da bu süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirilirse, verilecek karar yeni dönemden itibaren uygulanır.

Ev sahibi ve kiracı anlaşamazsa ne yapılır?

1. Yazılı bildirim: Ev sahibi artış talebini ve hesabını yazılı olarak (noter, iadeli taahhütlü mektup ya da en azından tarihli yazışma) bildirir. Taraflar yeni kirada anlaşırsa bunu bir kira artış protokolü ile imza altına almak, sonradan çıkabilecek tartışmaları önler.
2. Arabuluculuk: Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bursa’da başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
3. Kira tespit davası: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Bu süreçte kiracı en azından mevcut kirayı ve yasal sınır içindeki artışı ödemeye devam etmelidir. Hiç ödeme yapmamak, kira borcu nedeniyle tahliye riskini doğurur. Tahliye sebeplerini kiracı tahliyesi rehberimizde ayrıntılı anlattık.

Bursa’da kira artışı yaparken nelere dikkat etmeli?

• Öğrenci kiralarında dönem başı: Görükle ve çevresinde sözleşmelerin çoğu akademik yılla birlikte, Ağustos ve Eylül’de yenilenir. Sözleşme tarihini doğru yazmak, hangi ayın oranının geçerli olacağını netleştirir.
• Ödemeyi bankadan alın: Kiranın banka hesabına, açıklamasına ay bilgisi yazılarak ödenmesi hem artışın hem ödemenin kanıtıdır.
• Aidatı kiraya karıştırmayın: Artış yalnızca kira bedeline uygulanır. Aidat ve ortak giderler ayrı hesaplanır; ayrıntılar aidat rehberimizde.
• Getiriyi de hesaplayın: Kira artışından sonra evinizin yıllık getirisini görmek için kira getirisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Kiralık eviniz için destek ister misiniz?

Kira artışı hesabı, sözleşme yenileme ya da yeni kiracı arayışı konusunda KONUT BURSA olarak yanınızdayız. Evinizi kiraya verelim sayfasından bilgilerinizi bırakın ya da 0505 741 33 63 numarasından bizi arayın. Evinizin güncel kira değerini birlikte konuşmak için ücretsiz ön değerlendirme de yapıyoruz.