Kısa cevap: İpotekli ev alınabilir; güvenli yol, ipoteğin satıştan önce ya da satışla aynı gün kaldırılmasıdır. Uygulamada satıcının kalan borcu alıcının ödemesinden bankaya kapatılır, banka ipotek kaldırma (fek) talimatını tapu müdürlüğüne iletir ve ardından satış yapılır. İpotek kaldırılmadan tapu devri yapılırsa ipotek eve bağlı kalır; borç ödenmezse ev yeni malikteyken de paraya çevrilebilir.
Bursa’da satılık evlerin bir kısmı, konut kredisiyle alınmış ve borcu henüz bitmemiş evlerdir. Tapu kaydında “ipotek” yazısını görünce pek çok alıcı çekiniyor; oysa doğru sırayla yapılan bir işlemde ipotekli ev almak da satmak da mümkündür. Bu yazıda ipoteğin ne olduğunu, alıcı ve satıcı için güvenli adımları ve dikkat edilmesi gereken diğer şerhleri anlatıyoruz.
İpotek nedir, tapuda nasıl görünür?
İpotek, bir borcun güvencesi olarak taşınmaz üzerine kurulan rehin hakkıdır. Borç ödenmezse alacaklı, icra yoluyla taşınmazı sattırıp alacağını bu bedelden alabilir. İpotek tapu kaydının rehinler bölümünde; alacaklının adı, tutarı ve derecesiyle görünür.
| İpotek türü | Kim lehine? | Satışta ne yapılır? |
|---|---|---|
| Konut kredisi ipoteği | Krediyi veren banka | Kalan borç kapatılır, banka ipoteği kaldırır |
| Başka bir kredinin teminatı | Banka (ticari ya da bireysel kredi) | Bankayla ipoteğin kaldırılma şartı konuşulur |
| Şahıs lehine ipotek | Gerçek kişi ya da şirket | Alacaklının tapuda ipoteği kaldırma beyanı gerekir |
| Birden fazla ipotek | Farklı alacaklılar | Her biri için ayrı kaldırma işlemi yapılır |
İpotekli ev alınır mı, riskleri nelerdir?
Alınabilir; ama bir şartla: ipotek, tapu devrinden önce ya da devirle aynı anda kaldırılmalıdır. Risk, ipotek kayıtta kalırken bedeli ödemektir. İpotek eve bağlı bir haktır; ev el değiştirse de alacaklının hakkı devam eder. Satıcı borcunu ödemezse alacaklı, ev artık sizin adınıza kayıtlı olsa bile ipoteği paraya çevirme yoluna gidebilir.
Bir başka risk de kalan borcun beklenenden yüksek çıkmasıdır. Satıcının söylediği tutar ile bankanın borç kapama yazısındaki tutar farklı olabilir; faiz, masraf ve sabit faizli kredilerde erken ödeme tazminatı eklenebilir. Bu nedenle rakamı satıcının sözüne değil, bankanın yazısına göre planlayın.
İpotekli ev nasıl satılır? Adım adım
Satıcı tarafından bakıldığında süreç şu sırayla ilerler:
- Kalan borcu öğrenin. Bankanızdan, belirli bir tarih için geçerli borç kapama tutarını yazılı olarak isteyin.
- Alıcıyla ödeme planını yazıya dökün. Kapora belgesinde ipoteğin hangi tarihte, hangi bedelle ve kim tarafından kapatılacağı açıkça yazsın.
- Borcu kapatın. Bedelin borcu karşılayan kısmı doğrudan bankadaki kredi hesabınıza yatırılır. Kalan tutar satış günü size ödenir.
- İpoteği kaldırtın (fek). Borç kapanınca banka, ipotek kaldırma talimatını tapu müdürlüğüne elektronik olarak iletir.
- Satışı yapın. İpotek kaydı silindikten sonra ya da aynı randevuda satış işlemi tamamlanır.
Satıcının kendi birikimiyle borcu önceden kapatması en sade yoldur. Birikim yoksa, alıcının ödemesinin önce bankaya gitmesi için tarafların güvenebileceği bir düzen kurulmalıdır. Satış sürecinin tamamını evimi nasıl satarım yazımızda anlattık.
Örnek: Yıldırım’da kredi borcu olan bir dairenin satışı
Aşağıdaki rakamlar yalnızca örnektir.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Satış bedeli | 3.200.000 TL |
| Bankanın borç kapama yazısındaki tutar | 900.000 TL |
| Alıcının doğrudan bankaya ödediği | 900.000 TL |
| İpotek kaldırıldıktan sonra satıcıya ödenen | 2.300.000 TL |
Satış masrafları (tapu harcı, döner sermaye, hizmet bedeli) bu tabloya dahil değildir; kimin ne ödediğini tapu masrafını kim öder? yazımızda bulabilirsiniz. Evi aldığınız tarihten itibaren beş yıl dolmadıysa değer artış kazancı vergisini de hesaba katın.
Alıcı krediyle alıyorsa süreç nasıl işler?
Alıcı da konut kredisi kullanacaksa iki bankalı bir süreç oluşur: satıcının ipoteğini kaldıracak banka ve alıcıya kredi verecek banka. Bazı bankalar bu durumda, alıcının kredisinden satıcının borcunu aynı gün kapatan ve ipoteğin kaldırılması, satış ve yeni ipoteği aynı randevuda tamamlayan bir uygulama sunar. Her banka bunu yapmaz; başvuru sırasında sorun.
Bu senaryoda alıcı kredisinin ekspertizi de ayrıca yapılır. Kredi süreci için konut kredisi nasıl alınır yazımıza bakabilirsiniz.
İpotek kaldırma (fek) işlemi nasıl yapılır?
- Banka ipoteğinde: Borç kapandıktan sonra banka talimatı tapu müdürlüğüne iletir. Satıcının ayrıca bir dilekçe vermesi çoğu zaman gerekmez; ancak bankadan işlemin ne zaman tamamlanacağını teyit edin.
- Şahıs lehine ipotekte: Alacaklının ya da vekilinin tapu müdürlüğünde ipoteği kaldırma beyanında bulunması gerekir. Alacaklıya ulaşılamıyorsa süreç uzayabilir; bu durumda bir avukata danışın.
- Kontrol: Satış randevusundan önce güncel tapu kaydında ipoteğin silindiğini görün.
Haciz, ihtiyati tedbir ve diğer şerhler ipotekten farklı mı?
Tapu kaydındaki her kısıtlama aynı sonucu doğurmaz:
| Kayıt | Satışı engeller mi? | Ne yapılmalı? |
|---|---|---|
| İpotek | Devri engellemez, ama kayıtla birlikte geçer | Satıştan önce ya da aynı gün kaldırılmalı |
| Haciz | Her zaman engellemez, ama haciz devam eder | Borç ödenip icra dairesinin kaldırma yazısı alınmalı |
| İhtiyati tedbir | Genellikle devri engeller | Mahkeme kararıyla kaldırılmalı |
| Aile konutu şerhi | Eşin açık rızası olmadan satılamaz | Eş tapuda rızasını bildirmeli |
| Kira şerhi | Satışı engellemez | Kiracının hakları yeni malike karşı da geçerli olabilir |
Haciz, ihtiyati tedbir ya da şahıs ipoteği varsa kapora vermeden önce bir avukata danışmanızı öneririz.
Alıcı olarak kendinizi nasıl korursunuz?
- Tapu kaydını kapora günü ve tapu günü olmak üzere iki kez kontrol edin.
- Bedelin ipoteği kapatacak kısmını satıcıya değil, doğrudan bankadaki kredi hesabına ödeyin ve dekontu saklayın.
- Kapora belgesine “ipotek kaldırılmazsa kapora iade edilir” şartını yazdırın.
- Satış bedelini elden nakit ödemeyin. Ticaret Bakanlığı’nın açıklamasına göre 1 Aralık 2026’dan itibaren nakit, havale ya da EFT ile ödenen satışlarda tapu devri ile ödemenin aynı anda yapıldığı güvenli ödeme sistemi zorunlu olacak.
- Malikle hiç görüşmeden, yalnızca aracı ya da vekil üzerinden yürüyen satışlarda ekstra dikkatli olun; Kendinizi Koruyun sayfamızdaki uyarılara göz atın.
Kredi borcu süren evinizi satmayı düşünüyorsanız, önce gerçekçi satış fiyatını ve borç kapatıldıktan sonra elinize geçecek tutarı birlikte hesaplayalım. KONUT BURSA olarak evinize ücretsiz ön değerlendirme yapıyoruz. Sorularınız için 0505 741 33 63 numarasından bize ulaşabilirsiniz.