Kısa cevap: Tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 olarak hesaplanır; kural olarak iki taraf da kendi payını öder. Taraflar harcın tamamını birinin ödemesini kendi aralarında kararlaştırabilir, ancak bu anlaşma vergi idaresini bağlamaz. Döner sermaye ücreti, zorunlu deprem sigortası (DASK) ve varsa emlak danışmanının hizmet bedeli de satış masraflarına eklenir.
Bursa’da ev satışında en çok karıştırılan konulardan biri tapu masrafının kimde kaldığıdır. İlanlarda “tapu masrafı alıcıya aittir” yazdığını sık görürsünüz; oysa kanun harcı iki taraf için ayrı ayrı hesaplar. Bu yazıda satış günü ödenen kalemleri, her birini kimin ödediğini ve masraf paylaşımını nasıl yazıya dökeceğinizi anlatıyoruz.
Ev satışında tapu masrafı hangi kalemlerden oluşur?
Satış gününe kadar karşınıza çıkacak masraflar beş ana kalemde toplanır:
| Kalem | Kanuna göre kim öder? | Nasıl hesaplanır? |
|---|---|---|
| Tapu harcı (alıcı payı) | Alıcı | Beyan edilen satış bedeli × binde 20 |
| Tapu harcı (satıcı payı) | Satıcı | Beyan edilen satış bedeli × binde 20 |
| Döner sermaye ücreti | Taraflar kararlaştırır (çoğunlukla alıcı) | TKGM’nin her yıl belirlediği tutar |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) | Konut sahibi | Evin yüzölçümü ve bina yapı tarzına göre |
| Emlak danışmanı hizmet bedeli | Danışmana iş veren taraf | Yönetmelikteki üst sınıra kadar, sözleşmeye göre |
Satıcı için bunlara bir kalem daha eklenebilir: evi satın aldığınız tarihten itibaren beş yıl dolmadan satıyorsanız değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir. Bu vergi tapuda değil, satışı izleyen yılın mart ayında beyanname ile ödenir.
Tapu harcını kanunen kim öder?
Harçlar Kanunu’na bağlı tarifeye göre konut satışında tapu harcı alıcı için ayrı, satıcı için ayrı hesaplanır. Yani kanun iki tarafı da kendi payından sorumlu tutar: 4.000.000 TL’ye satılan bir evde alıcının payı 80.000 TL, satıcının payı da 80.000 TL’dir.
Taraflar harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesini kendi aralarında kararlaştırabilir. Tapu müdürlüğü için önemli olan, işlemden önce iki payın da ödenmiş olmasıdır. Ancak vergi kanunlarına göre bu tür özel anlaşmalar vergi idaresini bağlamaz. Sonradan eksik harç ya da ceza çıkarsa idare, kanunen ödemesi gereken tarafa başvurur.
“Tapu masrafı alıcıya aittir” ne anlama gelir?
Bursa’daki ilanlarda bu ifade, satıcının kendi harç payını da alıcının ödemesini istediği anlamına gelir. Bu yasak değildir, pazarlığın bir parçasıdır. Alıcı açısından bakıldığında 4.000.000 TL’lik evde 80.000 TL ek yük demektir; bu yüzden pek çok alıcı fiyatta indirim ister.
Satıcı olarak sizin için doğru yol, masrafın kimde kalacağını ilk görüşmede konuşmak ve kapora ya da ön anlaşma metnine açıkça yazmaktır. Son gün çıkan bir “bu masrafı ben ödemem” tartışması, satışın ertelenmesine yol açabilir.
Tapu harcı hangi bedel üzerinden hesaplanır?
Harç, tapuda beyan ettiğiniz satış bedeli üzerinden hesaplanır ve bu bedel evin emlak vergisi değerinin altında olamaz. Aralık 2025’te yayımlanan 7566 sayılı Kanun’la tarifedeki ifade bu kurala göre netleştirildi: harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden alınır.
Gerçek bedelin altında beyan yapmak hâlâ yaygın bir alışkanlık ama riski arttı. Aynı Kanun’la, beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığının sonradan tespit edilmesi hâlinde aradaki farka isabet eden harç için kesilen vergi ziyaı cezası yüzde 25’ten bir kata çıkarıldı. Düşük beyan ayrıca alıcının ileride evi satarken daha yüksek değer artış kazancı vergisi ödemesine yol açabilir.
Örnek: Nilüfer’de 4.000.000 TL’ye satılan bir daire
Aşağıdaki hesap yalnızca örnektir; döner sermaye tutarı ve DASK primi evden eve değişir.
| Kalem | Alıcı | Satıcı |
|---|---|---|
| Tapu harcı (binde 20) | 80.000 TL | 80.000 TL |
| Döner sermaye ücreti | Çoğunlukla alıcı öder; tutar Web Tapu’da görünür | Anlaşmaya göre |
| DASK poliçesi | Satış günü geçerli poliçe aranır | Mevcut poliçenin süresini kontrol edin |
İki tarafın harç payı birlikte 160.000 TL eder. Kendi satış bedelinizle hesap yapmak için tapu masrafı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Döner sermaye ücreti ne kadar ve kim öder?
Döner sermaye ücreti, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) işlem başına aldığı bir hizmet bedelidir. Tutarı her yıl yeniden belirlenir; temel bir tutarın taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenen bir katsayıyla çarpılmasıyla bulunur. Bu nedenle Bursa’nın ilçelerinde tutar farklı olabilir.
Kanun döner sermayeyi alıcıya ya da satıcıya özel olarak yüklemez; uygulamada çoğunlukla alıcı öder. Kesin tutarı Web Tapu üzerinden başvuru yaptığınızda ekranda görürsünüz.
DASK poliçesi satışta neden istenir?
Zorunlu deprem sigortası, Afet Sigortaları Kanunu gereği konutlar için yaptırılması zorunlu bir sigortadır ve tapuda mülkiyet devri sırasında geçerli bir poliçe aranır. Poliçesi olmayan ya da süresi dolmuş bir evde satış işlemi yapılamaz. Satıcı olarak poliçenin süresini satıştan önce kontrol etmeniz işinizi kolaylaştırır. Ayrıntılar için DASK rehberimize bakabilirsiniz.
Satıcının ödemesi gereken başka borç var mı?
Satış günü tapu masrafı kadar önemli olan, evin üzerindeki borçlardır. Satıştan önce şunları kontrol edin:
- Emlak vergisi: Satış yılının emlak vergisi kural olarak satıcıya aittir. Borcunuzu belediyeden ya da e-Devlet üzerinden sorgulayın; tahmini yıllık tutarı emlak vergisi hesaplama aracıyla görebilirsiniz.
- Aidat ve site giderleri: Site yönetiminden borcunuz olmadığını gösteren bir yazı almak alıcıya güven verir. Aidatın nasıl işlediğini aidat rehberimizde anlattık.
- İpotek: Evde banka ipoteği varsa satıştan önce ya da satış günü kaldırılması gerekir. Süreci ipotekli ev satışı rehberimizde bulabilirsiniz.
Emlak danışmanının hizmet bedeli kime aittir?
Bir emlak işletmesiyle çalışıyorsanız hizmet bedeli, yazılı yetki sözleşmesinde kararlaştırılan tutardır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik satışta bir üst sınır koyar: toplam hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünü geçemez ve uygulamada bu tutar alıcı ile satıcı arasında paylaşılır. Kendi rakamınızla emlak komisyonu hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Masraflar ne zaman ve nasıl ödenir?
Satış başvurusu Web Tapu üzerinden e-Devlet şifresiyle ya da tapu müdürlüğüne giderek yapılır. Başvurudan sonra harç ve döner sermaye tutarları hesaplanır ve randevu gününden önce ödenir. Randevu günü taraflar kimlikleriyle tapu müdürlüğünde hazır bulunur ve resmî senedi imzalar.
Satış bedelinin ödenme şekli de değişiyor. 1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle, nakit, havale ya da EFT ile ödenen taşınmaz satışlarında tapu devri ile paranın aynı anda aktarılmasını sağlayan güvenli ödeme sistemine geçiş tarihi 1 Aralık 2026 olarak belirlendi. Hangi satışların kapsama girdiği ve sistemin kullanım bedeli protokolle belirlenecek. O tarihe kadar da bedeli elden nakit yerine, imza anında banka üzerinden aktarmanızı öneririz.
Masraf paylaşımını nasıl yazıya dökmelisiniz?
Kapora verilirken ya da ön anlaşma yapılırken şu başlıkların yazılı olması, satış günü sürprizleri önler:
- Satış bedeli ve tapuda beyan edilecek bedel (ikisi aynı olmalıdır).
- Alıcı ve satıcı harç paylarını kimin ödeyeceği.
- Döner sermaye ücretini ve DASK poliçesini kimin karşılayacağı.
- Varsa ipoteğin kaldırılma zamanı ve masrafı.
- Hizmet bedelinin kimden, ne kadar alınacağı.
- Ödemenin nasıl ve hangi anda yapılacağı.
Satışa çıkmadan önce evinizin gerçekçi fiyat aralığını ve satış günü cebinizden çıkacak masrafları birlikte hesaplayalım. KONUT BURSA olarak ücretsiz ön değerlendirme yapıyoruz; isterseniz 0505 741 33 63 numarasından hemen arayabilirsiniz.