İskân Nedir? İskânsız Ev Alınır mı?

Bursa’da ikinci el daire bakarken “binanın iskânı yok ama tapusu var” cümlesini duymanız olasıdır. Bu durum her zaman bir felaket anlamına gelmez; ama nedeni öğrenilmeden kapora verilmemesi gereken bir uyarı işaretidir. Bu yazıda iskânın ne olduğunu, nasıl sorgulanacağını ve iskânsız ev almanın gerçek risklerini anlatıyoruz.

İskân (yapı kullanma izin belgesi) nedir?

İskân, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, bir binanın ruhsatına ve eklerine (onaylı projelerine) uygun tamamlandığını ve kullanılmasında fen bakımından sakınca olmadığını gösteren izindir. İmar Kanunu’na göre bina tamamen bittiğinde tamamı, kısmen kullanılabilecek bölümleri bittiğinde de o bölümler için, inşaat ruhsatını veren belediye ya da valilikten bu iznin alınması zorunludur.

Kanun idareye bir süre de koyar: belediye ya da valilik, mal sahibinin başvurusunu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Ayrıca kanuna göre inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir.

İskân neden önemlidir?

İskânın olup olmaması, evi kullanırken ve satarken doğrudan karşınıza çıkar:

• Abonelikler: İmar Kanunu’na göre kullanma izni verilmeyen yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz. Kullanma izni alan bağımsız bölümler ise bu hizmetlerden yararlanır.
• Tapu türü: Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, binanın tamamı için iskân alınmasına bağlıdır. Ayrıntıyı kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı yazımızda anlattık.
• Konut kredisi: Bankalar çoğunlukla iskânlı konutları tercih eder; iskânsız evde kredi seçenekleri daralır.
• Yeniden satış: İskânsız evin alıcı kitlesi genellikle peşin alanlarla sınırlı kalır, bu da pazarlıkta aleyhe işler.

Bir binanın iskânı olup olmadığını nasıl öğrenirsiniz?

Bunu satıcının sözüne bırakmayın. Şu yollardan en az ikisini kullanın:

1. Belediyenin imar müdürlüğü: Binanın bağlı olduğu belediye (Nilüfer, Osmangazi, Yıldırım ya da başka bir ilçe belediyesi) yapı dosyasını ve iskân durumunu bilir. Ada ve parsel bilgisiyle başvurabilirsiniz.
2. Tapu kaydı: Kayıtta kat mülkiyeti yazması, binanın iskân aldığının güçlü bir göstergesidir. Kat irtifakı yazıyorsa iskân henüz alınmamış olabilir.
3. Belgenin kendisi: Satıcıdan ya da site yönetiminden yapı kullanma izin belgesinin bir örneğini isteyin; belge numarasını ve tarihini belediyeden doğrulatın.
4. e-Devlet: Bazı belediyeler ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı e-Devlet üzerinden yapı ruhsatı ve kullanma izni bilgisi sorgulatmaktadır.

Bir bina neden iskân alamaz?

İskân alınamamasının nedeni, riskin büyüklüğünü belirler. Sık görülen nedenler şunlardır:

• Projede olmayan ek kat, çatı katı ya da çatı arası dairesi yapılması.
• Kapatılmış balkon, daireye katılmış ortak alan, otopark ya da sığınağın başka amaçla kullanılması.
• Otopark, sığınak gibi zorunlu alanların eksik olması.
• Müteahhidin inşaatla ilgili sigorta prim borcu nedeniyle gerekli ilişiksizlik yazısının alınamaması.
• Yapı denetim işlemlerinin tamamlanmaması ya da bazı belgelerin (ör. enerji kimlik belgesi) eksik olması.

İlk iki maddedeki gibi projeye aykırılık varsa, sorun tek tek dairelerin değil bütün binanın sorunudur ve çözümü çoğunlukla aykırılığın giderilmesini gerektirir. Son iki maddedeki gibi evrak eksikliği ise çoğunlukla zamanla çözülebilir.

İskânsız ev alınır mı?

Yasal olarak alınabilir; tapuda devir yapılır. Ancak karar vermeden önce durumu aşağıdaki tabloya göre değerlendirin:

Özellikle eski binalarda, depremden sonra gündeme gelen yapı güvenliği konusunu da göz ardı etmeyin. Bina eskiyse kentsel dönüşüm ve riskli yapı rehberimize de göz atın.

Yapı kayıt belgesi (imar barışı) iskân yerine geçer mi?

Yapı kayıt belgesi, 2018’de İmar Kanunu’na eklenen geçici bir maddeyle, 31 Aralık 2017’den önce yapılmış ruhsatsız ya da ruhsatına aykırı yapılar için verilen bir belgedir. Başvuru dönemi kapanmıştır; bugün yalnızca o dönemde alınmış belgeler geçerlidir.

Belgenin sağladıkları sınırlıdır:

• Yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep hâlinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
• Maliklerin tamamının onayı, imar planında kamu alanına denk gelen yerlerin terk edilmesi ve ek bedelin ödenmesi şartıyla, iskân aranmadan kat mülkiyetine geçilebilir.
• Ancak belge, binanın deprem güvenliğini belgelemez ve yapının riskli yapı kapsamında değerlendirilmesine engel değildir.

Yani yapı kayıt belgeli bir evi “iskânlı” saymak doğru olmaz. Bu tür bir ev alacaksanız binanın yapısal durumunu ayrıca araştırın.

İskânsız eve konut kredisi çekilebilir mi?

Kredi kullanarak alacaksanız bankanın kararı belirleyici olur. Bankalar ekspertiz sırasında iskân ve tapu durumuna bakar; iskânsız ya da kat irtifaklı evlerde kredi tutarını düşürebilir ya da hiç kredi vermeyebilir. Bu yüzden kapora vermeden önce bankanızdan ön onay alın ve ekspertiz sonucunu bekleyin. Süreç için konut kredisi rehberimize ve banka ekspertizi rehberimize bakabilirsiniz; aylık taksidi konut kredisi hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

İskânsız ev almadan önce neleri kontrol etmelisiniz?

Aşağıdaki listeyi kapora vermeden önce tamamlayın:

• Belediyeden binanın iskân durumunu ve iskân alınamama nedenini öğrenin.
• Tapu kaydındaki tapu türünü, beyanları ve şerhleri inceleyin.
• Dairenin bugünkü hâlini onaylı projeyle karşılaştırın (balkon, çatı, ek oda).
• Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin hangi şartla verildiğini öğrenin.
• Krediyle alacaksanız bankadan ön onay alın ve ekspertiz sonucunu bekleyin.
• Satış sözleşmesine iskânla ilgili satıcı taahhüdünü yazdırın.

Daha kapsamlı bir liste için ev alım/satım kontrol listemizi indirebilir, sık görülen tuzaklar için Kendinizi Koruyun sayfamıza bakabilirsiniz.

İskânsız evinizi satıyorsanız ne yapmalısınız?

Satıcıysanız iskân durumunu ilanda ve ilk görüşmede açıkça belirtin. Alıcının bunu tapuda ya da banka ekspertizinde öğrenmesi, güveni ve pazarlığı bozar. İskân alınamamasının nedenini belgeleyin, çözülebilir bir eksiklikse çözüm için ne yapıldığını anlatın ve fiyatı aynı bölgedeki iskânlı benzer evlerle karşılaştırarak gerçekçi belirleyin.

Evinizin durumunu ve satış seçeneklerinizi birlikte değerlendirelim. KONUT BURSA olarak ücretsiz ön değerlendirme yapıyoruz; 0505 741 33 63 numarasından bize ulaşabilirsiniz.