Kısa cevap: Kat irtifakı, bina projesi aşamasında ya da inşaat sürerken arsa payına bağlı olarak kurulan haktır; kat mülkiyeti ise bina tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra her bağımsız bölüm için oluşan tam mülkiyettir. Kat irtifaklı bir daireyi satın alıp kullanabilirsiniz, ancak iskân alınmadıkça kredi, abonelik ve yeniden satışta sorun yaşanabilir. Binanın tamamı için iskân alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir.
Bursa’da özellikle Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırım’daki yeni projelerde daire bakarken tapu kaydında “kat irtifakı” ifadesiyle sık karşılaşırsınız. Bu ifade bir sorun olduğu anlamına gelmez; ama binanın hukuken henüz tamamlanmadığını gösterir. Bu yazıda iki tapu türü arasındaki farkı, kat irtifaklı ev alırken ve satarken nelere dikkat etmeniz gerektiğini anlatıyoruz.
Kat irtifakı nedir?
Kat irtifakı, yapılmakta olan ya da ileride yapılacak bir binanın bağımsız bölümleri için, bina tamamlandığında geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere kurulan bir haktır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu hakkı arsanın maliki ya da ortak malikleri tarafından kurulan bir irtifak olarak tanımlar.
Basitçe söylemek gerekirse kat irtifakı sahibi olduğunuzda, arsanın belirli bir payına ve o paya bağlı olarak projede yeri belli olan bir daireye hak kazanırsınız. Bina bitip resmî olarak kullanım izni alana kadar bu hak “kat irtifakı” olarak kalır.
Kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın ayrı ayrı kullanılabilen bölümleri (daire, dükkân, depo gibi) üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Kanun bunu arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlar. Kat mülkiyetli bir dairenin sahibi, dairesinin tek maliki olur; merdiven, çatı, asansör gibi ortak yerlerde ise arsa payı oranında hak sahibidir.
Kat mülkiyetine geçebilmek için binanın tamamı için yapı kullanma izin belgesi, yani halk arasındaki adıyla iskân alınmış olmalıdır. İskânın ne olduğunu ve iskânsız ev almanın risklerini iskân rehberimizde ayrıntılı anlattık.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar nelerdir?
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Ne zaman kurulur? | Proje aşamasında ya da inşaat sürerken | Bina tamamlanıp iskân alındıktan sonra |
| Neye dayanır? | Onaylı mimari proje ve yönetim planı | Yapı kullanma izin belgesi |
| Tapuda ana taşınmaz niteliği | Çoğunlukla “arsa” | “Betonarme apartman”, “kargir bina” gibi yapı adı |
| Elektrik, su, doğalgaz | İskân alınmamışsa kalıcı abonelik sorunlu olabilir | Sorun yok |
| Konut kredisi | Bankaya ve projeye göre değişir, seçenek azdır | Genellikle sorun çıkmaz |
| Bina yönetimi | Bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılıyorsa kat mülkiyeti kuralları uygulanır | Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre |
| Alıcı gözünde | Fiyat pazarlığında aleyhe işleyebilir | Daha kolay satılır |
İki tapu türünde de daireyi satabilir, kiraya verebilir, ipotek ettirebilir ve miras bırakabilirsiniz. Farkın özü, binanın ruhsatına ve projesine uygun tamamlandığının resmî olarak belgelenip belgelenmediğidir.
Tapuda hangisinin yazdığını nasıl anlarsınız?
Tapu senedinizde ya da e-Devlet üzerinden görüntülediğiniz tapu bilgilerinde taşınmazın niteliği ve kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bilgisi yer alır. Pratikte şu ipuçlarına bakabilirsiniz:
- Kayıtta “kat irtifakı” yazıyor ve ana taşınmazın niteliği “arsa” görünüyorsa bina henüz kat mülkiyetine geçmemiştir.
- Kayıtta “kat mülkiyeti” ve dairenin niteliği “mesken” ya da “konut” yazıyorsa bina iskân almış ve kat mülkiyetine geçmiştir.
- Kaydın beyanlar ve şerhler bölümüne de bakın: yönetim planı, ipotek, haciz ya da başka kısıtlamalar burada görünür.
Satın alacağınız daire için kayıt bilgisini satıcıdan isteyebilir ya da ilgili tapu müdürlüğünden güncel kayıt örneği alabilirsiniz.
Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?
Kanun bu geçişi büyük ölçüde otomatik hâle getirmiştir. Binanın tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinde süreç şöyle işler:
- Belediye (ya da yetkili idare) iskân belgesini elektronik ortamda Mekânsal Adres Kayıt Sistemi’ne yükler ve kadastro müdürlüğüne gönderir.
- Kadastro müdürlüğü tescil bildirimini hazırlayıp tapu müdürlüğüne iletir.
- Tapu müdürlüğü başka belge istemeden cins değişikliğini yapar; ana taşınmaz “arsa” olmaktan çıkar.
- Kat irtifakı, kuruluş senedine ve proje belgelerine dayanarak resen kat mülkiyetine çevrilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu resen işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Ayrıca arsa maliki ya da kat irtifakı sahiplerinden biri de çevirme talebinde bulunabilir. Kat mülkiyetine geçişte yeniden yönetim planı istenmez.
Burada kilit nokta “binanın tamamı” ifadesidir. Bir binada tek bir dairenin projeye aykırı çatı katı ya da kapatılmış balkon yüzünden iskân alınamıyorsa, bütün daireler kat irtifaklı kalabilir.
Kat irtifaklı ev alınır mı?
Alınabilir; kat irtifaklı tapu da gerçek bir mülkiyet belgesidir. Asıl sorulması gereken soru, binanın neden hâlâ iskân almadığıdır. Durumu üç gruba ayırabiliriz:
Hangi durumlarda risk düşüktür?
- Bina yeni tamamlanmış, iskân başvurusu yapılmış ve belediye süreci işliyorsa.
- Müteahhidin satış sözleşmesinde iskânın alınacağı tarih ve gecikme hâlinde ne olacağı yazıyorsa.
- Yapı denetim işlemleri tamamlanmış ve binada projeye aykırı bir değişiklik yoksa.
Hangi durumlarda dikkatli olmalısınız?
- Bina yıllardır kullanılıyor ama iskân alınmamışsa.
- Projede olmayan bir kat, çatı katı, kapatılmış balkon ya da otoparkın daireye çevrilmesi gibi aykırılıklar varsa.
- Tapuda müteahhide ya da arsa sahiplerine ait ipotek, haciz veya ihtiyati tedbir şerhleri varsa.
- Müteahhidin vergi ya da sigorta prim borçları nedeniyle iskân işlemlerinin durduğu söyleniyorsa.
Bu durumlarda belediyenin imar müdürlüğüne binanın dosyasını sordurmak, kapora vermeden önce yapılacak en önemli adımdır. Kontrol adımlarının tamamını ev alırken dikkat edilmesi gerekenler rehberimizde ve ev alım/satım kontrol listemizde bulabilirsiniz.
Kredi kullanacaksanız ne değişir?
Konut kredisiyle alacaksanız bankanın yaptırdığı ekspertizin sonucu belirleyici olur. Bankalar çoğunlukla kat mülkiyetli ve iskânlı konutları tercih eder; kat irtifaklı evlerde kredi verip vermemek bankanın politikasına bağlıdır. Banka ekspertizinin nasıl işlediğini banka ekspertizi rehberimizde anlattık.
Kat irtifaklı binada yönetim ve aidat nasıl işler?
Kat irtifaklı bir binada oturuyor olmanız, aidat ve yönetim kurallarının dışında kaldığınız anlamına gelmez. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile binanın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Kat irtifakı sahipleri ayrıca yapının tamamlanması için kendi aralarından ya da dışarıdan yönetici seçebilir. Aidatın nasıl belirlendiğini aidat rehberimizde bulabilirsiniz.
Kat irtifaklı dairenizi satarken nelere dikkat etmelisiniz?
Satıcıysanız tapu durumunu saklamak yerine baştan açıkça söylemek, hem güven verir hem de pazarlığın son anda bozulmasını önler:
- İlanda tapu türünü doğru yazın; alıcı bunu ilk sorulardan biri olarak soracaktır.
- İskân sürecinin hangi aşamada olduğunu belediyeden öğrenip alıcıyla paylaşın.
- Alıcı krediyle alacaksa, kat irtifaklı konuta kredi veren bir banka bulunup bulunmadığını baştan kontrol edin.
- Fiyatı belirlerken aynı bölgedeki kat mülkiyetli benzer dairelerle karşılaştırın; tapu türü fiyatı etkileyebilir.
Arsanızı kat karşılığı müteahhide vermeyi düşünüyorsanız, bu konular kardeş sitemiz arsabursa.net üzerinde anlatılıyor.
Kat irtifaklı evinizin bugünkü piyasada nasıl konumlandığını birlikte değerlendirelim. KONUT BURSA olarak ücretsiz ön değerlendirme yapıyoruz; 0505 741 33 63 numarasından bize ulaşabilirsiniz.