Kısa cevap: Ev alırken önce tapu kaydını (malik, tapu türü, ipotek, haciz ve şerhler), sonra binanın yasal durumunu (yapı ruhsatı, iskân, projeye uygunluk) ve deprem güvenliğini kontrol edin. Ardından aidat borcunu, site yönetim planını, enerji kimlik belgesini ve toplam masrafı netleştirin. Kaporayı ancak bu kontroller bittikten sonra, şartları yazılı bir belgeyle verin.
Ev almak çoğu insan için hayatındaki en büyük harcamadır ve bir kez imza atıldıktan sonra geri dönmek zordur. Bursa’da Nilüfer’de bir siteden 3+1 daire de alsanız, Mudanya’da bir yazlık ya da Osmangazi’de eski bir apartman dairesi de alsanız kontrol etmeniz gereken başlıklar aynıdır. Aşağıdaki sırayla ilerlerseniz hem zamandan hem de sonradan çıkacak sürprizlerden kurtulursunuz.
Ev bakmaya başlamadan önce ne yapmalısınız?
Önce bütçenizi netleştirin. Peşin alacaksanız toplam masrafları, krediyle alacaksanız bankadan alacağınız ön onayı bilmeden ev gezmek, beğendiğiniz evi kaçırmanıza ya da gücünüzü aşan bir pazarlığa girmenize yol açabilir. Kredi süreci için konut kredisi nasıl alınır yazımıza bakabilirsiniz.
İhtiyaçlarınızı da yazın: oda sayısı, okul ve işe uzaklık, otopark, asansör, site içinde olup olmaması. Bu liste, ilanlara bakarken ve pazarlık yaparken size yol gösterir.
Tapu kaydında neleri kontrol etmelisiniz?
Tapu kaydı, evin hukuki kimliğidir. Satıcıdan güncel tapu bilgisini isteyin ve şunlara bakın:
| Kayıttaki bilgi | Ne anlama gelir? | Ne yapmalısınız? |
|---|---|---|
| Malik | Evin yasal sahibi | Satıcının kimliğiyle karşılaştırın; vekâletle satışta vekâletnameyi noterden doğrulatın |
| Tapu türü | Kat mülkiyeti, kat irtifakı ya da hisseli | Kat mülkiyeti en güvenli olanıdır; diğerlerinde nedenini sorun |
| Nitelik | “Mesken”, “dükkân”, “arsa” gibi | Konut olarak kullanılacak evde “mesken” yazmalıdır |
| İpotek | Bir alacak için rehin | Satıştan önce ya da satış günü kaldırılmalıdır |
| Haciz, ihtiyati tedbir | Borç ya da dava nedeniyle kısıtlama | Çözülmeden kapora vermeyin |
| Aile konutu şerhi | Satış için eşin rızası gerekir | Eşin onayını tapuda alın |
Satıcı e-Devlet üzerinden kendi tapu bilgilerini görüntüleyip size gösterebilir. Evin bulunduğu ada ve parseli de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Parsel Sorgu uygulamasından haritada kontrol edebilirsiniz. İpotekli bir ev söz konusuysa ipotekli ev alınır mı? yazımızdaki adımları izleyin.
Binanın yasal durumunu nasıl öğrenirsiniz?
Binanın yapı ruhsatı, onaylı projesi ve yapı kullanma izni (iskân) bağlı olduğu belediyede bulunur: Nilüfer, Osmangazi, Yıldırım ya da hangi ilçedeyse o belediyenin imar birimine başvurabilirsiniz. Bakmanız gerekenler:
- Binanın iskânı var mı? Yoksa neden alınmadı? Ayrıntılar: iskân nedir, iskânsız ev alınır mı?
- Alacağınız daire projede gösterildiği gibi mi? Kapatılmış balkon, birleştirilmiş daire ya da sonradan eklenen çatı katı, ileride hem kredi hem satışta sorun çıkarabilir.
- Tapu kat irtifaklı ise kat mülkiyetine ne zaman geçileceği: kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı.
Deprem güvenliği için neye bakmalısınız?
Bursa deprem riski taşıyan bir bölgede yer aldığı için bu başlığı atlamayın. Kesin sonucu yalnızca yetkili kuruluşların yapacağı bina incelemesi verir; ancak alıcı olarak şu ön kontrolleri yapabilirsiniz:
- Yapım yılı ve ruhsat tarihi: Binanın hangi deprem yönetmeliği döneminde yapıldığını gösterir.
- Riskli yapı sorgusu: Binanın riskli yapı olarak belirlenip belirlenmediğini e-Devlet üzerinden sorgulayın. Riskli yapı kararı, kentsel dönüşüm ve tahliye süreci anlamına gelebilir; bkz. kentsel dönüşüm rehberimiz.
- Gözle görülen işaretler: Kolon ya da kirişte kesme, belirgin çatlak, bodrumda su ve rutubet, zemin katta sonradan yapılmış dükkân dönüşümleri.
- DASK: Konut için zorunlu deprem sigortası yaptırılmalıdır; ayrıntılar DASK rehberimizde.
Evin içinde ve binada nelere dikkat etmelisiniz?
| Konu | Neye bakın? |
|---|---|
| Rutubet ve su | Duvar diplerinde kabarma, banyo ve mutfak altında leke, çatı katında akıntı izi |
| Tesisat | Elektrik panosu, sigortalar, su basıncı, kombi ve petek yaşı |
| Isıtma | Kombi mi, merkezi sistem mi? Merkezi sistemde pay ölçer var mı? |
| Cephe ve güneş | Hangi yöne baktığı, kış güneşi, nem |
| Ortak alanlar | Asansör bakımı, çatı ve cephe durumu, otopark düzeni |
| Enerji kimlik belgesi | Sınıfı, hem fatura hem kredi tutarı için önemlidir |
Evi farklı saatlerde, mümkünse bir kez akşam görün: gürültü, trafik ve otopark sorunu gündüz görünmeyebilir.
Aidat, site yönetimi ve komşuluk konusunda neleri sormalısınız?
Site içindeki evlerde aidat, bütçenizin kalıcı bir kalemidir. Yönetimden şunları öğrenin:
- Aylık aidat tutarı ve neleri kapsadığı (güvenlik, havuz, bahçe, ısınma)
- Satıcının aidat ve ortak gider borcu olmadığına dair yazılı belge
- Karar alınmış ama henüz toplanmamış büyük bir gider (cephe yenileme, asansör, çatı) olup olmadığı
- Yönetim planındaki kurallar: evcil hayvan, tadilat, kiraya verme gibi konularda sınırlamalar
Satıcının ortak gider borcu, satıştan sonra sizinle yönetim arasında sorun çıkarabilir. Bu yüzden borçsuzluk yazısını tapu gününden önce isteyin.
Ev alırken hangi masraflar çıkar?
| Masraf | Kim öder? |
|---|---|
| Tapu harcı (alıcı payı, satış bedelinin binde 20’si) | Alıcı |
| Döner sermaye ücreti | Çoğunlukla alıcı (taraflar kararlaştırır) |
| DASK poliçesi | Konut sahibi |
| Emlak danışmanı hizmet bedeli | Yazılı sözleşmeye göre |
| Ekspertiz ve kredi masrafları | Krediyle alıyorsanız alıcı |
| Abonelik devirleri, nakliye | Alıcı |
Masrafların paylaşımını ve tapuda gerçek bedelin beyan edilmesinin önemini tapu masrafını kim öder? yazımızda anlattık. Kendi rakamınızla hesap için tapu masrafı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Kapora verirken kendinizi nasıl korursunuz?
Kapora, tarafların anlaşmasını güvenceye alır; ama yazısız ya da belirsiz şartlarla verilen kapora en sık anlaşmazlık konusudur. Kapora belgesinde mutlaka şunlar yazsın:
- Evin tapu bilgisi, satış bedeli ve tapuda beyan edilecek bedel
- Kapora tutarı ve satış bedelinden düşüleceği
- Tapu devrinin son tarihi
- Krediyle alıyorsanız “kredi çıkmazsa kapora iade edilir” şartı
- Masrafların ve varsa ipoteğin kaldırılma sorumluluğu
Kaporayı tapudaki malike ya da yetki belgesi olan emlak işletmesine banka üzerinden ödeyin. Malikle hiç görüşmeden, sadece aracıya ya da “yurt dışındaki ev sahibi adına” para istenen durumlarda durun. Sık görülen tuzakları Kendinizi Koruyun sayfamızda topladık.
Satış bedelinin ödenmesinde de yeni bir dönem başlıyor: Ticaret Bakanlığı’nın açıklamasına göre nakit, havale ya da EFT ile ödenen taşınmaz satışlarında tapu devri ile ödemenin aynı anda yapılmasını sağlayan güvenli ödeme sistemi 1 Aralık 2026’dan itibaren zorunlu olacak.
Villa ya da müstakil ev alırken ayrıca neye bakmalısınız?
Villa ve müstakil evde apartman dairesinden farklı olarak ev, bahçesiyle birlikte el değiştirir; çatıdan çevre duvarına kadar bakım ve onarımın yükü de büyük ölçüde size geçer. Yukarıdaki kontrollere ek olarak şunlara bakın:
| Konu | Neye bakın? |
|---|---|
| Tapudaki nitelik | Ana taşınmazın niteliğinde evin yazılı olup olmadığı (ör. “kargir ev ve bahçesi”); tapu hisseliyse diğer paydaşlar |
| Site içindeki villa | Bağımsız bölüm olarak tapulanıp tapulanmadığı, yönetim planı, ortak alan aidatı ve paylaştırma şekli |
| Eklentiler | Sonradan eklenen kat, kapatılmış teras, bahçedeki ek yapı ya da havuzun onaylı projede bulunup bulunmadığı |
| Çatı ve dış cephe | Çatıda akıntı, oluk ve dış cephe yalıtımı; müstakil evde bu onarımlar tamamen malike aittir |
| Altyapı | Şebeke suyu mu depo mu, kanalizasyon mu fosseptik mi, doğal gaz bağlantısı var mı |
| Bahçe ve havuz | Havuzun pompa ve filtre düzeni, sulama, çevre ve istinat duvarlarının durumu |
| Isınma | Isıtılacak alanın büyüklüğü, ısınma sistemi ve enerji kimlik belgesindeki sınıf |
Tapuda nitelik hâlâ “tarla” ya da “arsa” olarak görünüyorsa üzerindeki ev tapuya işlenmemiş olabilir; böyle bir taşınmazda iskân, kredi ve satış süreçleri farklı işler. Arsa ve tarla konularını kardeş sitemiz arsabursa.net anlatır.
Site içindeki villalarda tapunun kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğunu kat irtifakı ile kat mülkiyeti rehberimizdeki yöntemle kontrol edin; havuz, bahçe ve güvenlik giderlerinin size düşen payını aidat rehberimizde anlattığımız gibi yönetimden yazılı isteyin. Onaylı projede olmayan eklentilerin iskâna ve krediye etkisini iskân rehberimizde bulabilirsiniz.
Bursa konut fiyatları sayfamızdaki ilçe ortalamaları daire verisidir; villa ve müstakil evde fiyatı bahçe büyüklüğü, manzara ve yapı kalitesi belirgin biçimde değiştirdiği için karşılaştırmayı benzer evlerle yapın. Mudanya’da site içi ve kırsal mahallelerdeki villalar için bölgeye özgü soruları Mudanya bölge rehberimizde topladık. Satış ön sözleşmesi için müstakil ev ve villa satış ön sözleşmesi örneğimize bakabilirsiniz.
Bursa’da ev bakarken bölgeye göre hangi soruları sormalısınız?
- Nilüfer (Görükle, Özlüce, Beşevler): Üniversiteye yakın bölgelerde kiralama talebi ve bina içindeki kiracı yoğunluğu nasıl? Site aidatı neleri kapsıyor?
- Osmangazi ve Yıldırım merkezi: Bina kaç yaşında, riskli yapı tespiti var mı, otopark sorunu nasıl çözülüyor?
- Mudanya ve sahil kesimi: Ev kışın da kullanılabilir mi, ısıtma ve ulaşım nasıl? Yazlık sitelerde aidat ve kış bakımı kimde?
- İnegöl, Gürsu, Kestel: İşe ve şehir merkezine ulaşım süresi, yeni projelerde iskân ve kat mülkiyetine geçiş takvimi.
Bölgeler hakkında daha fazla bilgi için Bursa bölgeler sayfamıza bakabilirsiniz. Arsa, tarla ve arazi için kardeş sitemiz arsabursa.net yol gösterir.
Ev alırken satmanız gereken bir eviniz varsa önce onun gerçekçi değerini bilmek bütçenizi netleştirir: KONUT BURSA olarak ücretsiz ön değerlendirme yapıyor, emsallere göre fiyat aralığını paylaşıyoruz. Aradığınız evi tarif etmek için ev talebi bırakabilir ya da 0505 741 33 63 numarasından bizi arayabilirsiniz. İndirilebilir ev alım kontrol listemiz de yanınızda olsun.