Ev alırken ya da kiralarken yaşanan kayıpların çoğu aynı kalıpla gelir: piyasanın altında bir fiyat, biraz acele ve “belgeye gerek yok” cümlesi. Aşağıda her tuzak için ne olduğunu, hangi belirtilerle anlaşıldığını, ne yapmanız gerektiğini ve hangi belgeye bakacağınızı kısaca yazdık. Arsa, tarla ya da arazi alıyorsanız o alana özgü tuzakları kardeş sitemiz ARSA BURSA (arsabursa.net) üzerinde bulabilirsiniz.
12 tuzak bir bakışta: hangi belgeye bakmalı?
| Tuzak | İlk bakacağınız belge |
|---|---|
| Sahte ilan ve kapora dolandırıcılığı | Güncel tapu kaydı (malik bilgisi) |
| İskânsız bina: “İskânı yakında çıkar” | Yapı kullanma izin belgesi (iskân) |
| Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve hisseli tapuyu karıştırmak | Takyidatlı tapu kaydı |
| Aidat ve ortak gider borcu | Yönetimden “borcu yoktur” yazısı |
| İpotek, haciz ve şerhli tapu | Takyidatlı tapu kaydı |
| Vekâletle satışta sahte ya da geçersiz vekâletname | Vekâletnamenin aslı |
| Kiracılı ev: “Alınca hemen boşaltır” | Kira sözleşmesi |
| “Ekspertiz değerinin altında” fırsatı ve kredi açığı | Bankadan kredi ön onayı |
| Nem, küf ve tesisat sorunlarının gizlenmesi | Kombi ve tesisat bakım kayıtları |
| Yazılı sözleşme olmadan kiralama | Yazılı kira sözleşmesi |
| Depozitonun iade edilmemesi | Kira sözleşmesinin depozito maddesi |
| Projeden (maketten) konut almak | Yapı ruhsatı |
1. Sahte ilan ve kapora dolandırıcılığı
Gerçek bir ilanın fotoğrafları kopyalanıp daha düşük fiyatla yeniden yayımlanır; evi göstermeden kapora ya da kiralıkta depozito istenir. Kapora, tapuda satış yapılana kadar size mülkiyet sağlamaz.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- Fiyat, aynı semtteki benzer evlerin belirgin biçimde altında.
- İlan sahibi “şehir dışındayım, evi gösteremem; kaporayı gönderin, anahtarı kargolarım” der.
- Görüntülü görüşmeye ya da yüz yüze buluşmaya yanaşmaz, sizi acele ettirir.
- Ödeme, tapudaki malikten başka birinin adına açılmış hesaba istenir.
Ne yapmalı?
- Evi görmeden ve malikle görüşmeden para göndermeyin.
- Güncel tapu kaydını malikin kendi e-Devlet ekranından göstermesini isteyin; kimlikteki adla tapudaki malikin aynı olduğunu görün.
- Kaporayı yalnızca malikin kendi hesabına, açıklamaya ev bilgisini yazarak gönderin.
- İlanın e-Devlet üzerinden malik onayıyla (EİDS) yayımlanıp yayımlanmadığına bakın.
Hangi belgeye bakmalı?
- Güncel tapu kaydı (malik bilgisi)
- Yazılı kapora belgesi: taraflar, bedel, tapu tarihi, cayma şartı
- Banka dekontu
2. İskânsız bina: “İskânı yakında çıkar”
Yapı kullanma izin belgesi (iskân), binanın ruhsatına ve projesine uygun tamamlandığını gösterir. İskânı olmayan binada daire alırsanız banka kredisi çıkmayabilir, tapu kat mülkiyetine geçemeyebilir ve projeye aykırı kısımlar için belediye işlem yapabilir.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- Tapuda “kat irtifakı” yazıyor, bina ise yıllardır kullanılıyor.
- “İskân birkaç aya çıkar”, “herkes oturuyor, sorun yok” deniyor.
- Binada projede olmayan bir kat, çatı katı ya da kapatılmış balkon var.
- Banka kredi için iskân istiyor, satıcı belgeyi veremiyor.
Ne yapmalı?
- İskân durumunu ilçe belediyesinin imar müdürlüğünden kendiniz sorun.
- Krediyle alacaksanız kapora vermeden önce evin krediye uygun olup olmadığını bankaya sorun.
- Projeye aykırı bir eklenti varsa yasal durumunu ve olası masrafını alımdan önce netleştirin.
Hangi belgeye bakmalı?
- Yapı kullanma izin belgesi (iskân)
- Yapı ruhsatı
- Tapu kaydında taşınmazın niteliği
- Belediyedeki onaylı mimari proje
3. Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve hisseli tapuyu karıştırmak
Kat irtifakı, bina bitmeden ya da iskân alınmadan kurulan bir haktır; kat mülkiyeti ise iskânı alınmış binadaki bağımsız bölümün mülkiyetidir. Tapusunda yalnızca arsa payı (hisse) yazan bir dairede bağımsız bölüm tapuda ayrılmamış olabilir.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- Satıcı “kat irtifakı da kat mülkiyeti de aynı şey” der.
- Tapuda bağımsız bölüm numarası yerine yalnızca arsa üzerindeki hisse oranı yazar.
- Tapudaki nitelik daireyi değil, arsayı ya da eski bir yapıyı anlatır.
Ne yapmalı?
- Tapu kaydındaki “nitelik”, “bağımsız bölüm no” ve “arsa payı” satırlarını okuyun.
- Kat irtifakı ise iskânın neden alınmadığını ve kat mülkiyetine geçiş için neyin eksik olduğunu sorun.
- Hisseli tapulu dairede diğer paydaşların haklarını ve kullanım anlaşmasını bir avukata inceletin.
Hangi belgeye bakmalı?
- Takyidatlı tapu kaydı
- Yönetim planı
- Yapı kullanma izin belgesi (iskân)
4. Aidat ve ortak gider borcu
Önceki malikten kalan aidat ya da ortak gider borcu, yönetimin kanuni ipotek hakkı nedeniyle daireyle birlikte size yansıyabilir. Sitede süren bir dava ya da alınmış büyük onarım kararı da yeni malike ek ödeme çıkarabilir.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- Satıcı yönetimle görüşmenizi istemez ya da “aidat sorun değil” der.
- Ortak alanlar bakımsız; asansör ya da ısıtma sistemi uzun süredir arızalı.
- Yönetim planı, işletme projesi ya da son toplantı kararları gösterilmez.
Ne yapmalı?
- Site ya da apartman yönetiminden dairenin “borcu yoktur” yazısını isteyin.
- Son kat malikleri kurulu kararlarına bakın: mantolama, çatı, asansör yenileme gibi ek ödeme var mı?
- Yönetimin taraf olduğu süren bir dava olup olmadığını sorun.
- Aylık aidatın neleri kapsadığını (ısınma, güvenlik, havuz) yazılı öğrenin.
Hangi belgeye bakmalı?
- Yönetimden “borcu yoktur” yazısı
- Yönetim planı
- İşletme projesi ve son kurul kararları
5. İpotek, haciz ve şerhli tapu
Tapu kaydındaki ipotek, haciz, ihtiyati tedbir ya da aile konutu şerhi satışı durdurabilir veya evi alacaklılara karşı riskli hâle getirebilir. Kayıt kaldırılmadan yapılan bir satışta bu yükler çoğu zaman taşınmazla birlikte size geçer.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- Satıcı güncel tapu kaydını göstermekten kaçınır.
- “İpoteği tapu günü kapatırız” denir ama yazılı bir plan yoktur.
- Fiyat semtine göre çok düşüktür ve acele ettirilirsiniz.
Ne yapmalı?
- Kapora vermeden önce takyidatlı tapu kaydını görün.
- İpotek varsa bankadan güncel borç yazısı alın; borcun kapatılmasını ve ipoteğin kaldırılmasını (fek) tapuda nasıl yapacağınızı yazılı planlayın.
- Haciz ya da tedbir varsa kaydın nasıl kalkacağını bir avukatla netleştirmeden ödeme yapmayın.
- Aile konutu şerhi varsa satış için malikin eşinin açık rızası gerekir.
Hangi belgeye bakmalı?
- Takyidatlı tapu kaydı
- Bankadan borç ve ipotek kaldırma (fek) yazısı
- Haciz varsa icra dairesinden borç bilgisi
6. Vekâletle satışta sahte ya da geçersiz vekâletname
Vekâletle satış yasaldır ve sık yapılır; ancak vekâletname sahte olabilir, sonradan azledilmiş (geri alınmış) olabilir ya da satış yetkisi içermeyebilir. Parayı vekile verdiğinizde sorun çıkarsa geri almak zorlaşır.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- “Mal sahibi yurt dışında, bütün işlerine ben bakıyorum” denir.
- Parayı malike değil, vekile ödemeniz istenir.
- Vekâletnamenin aslı değil, fotoğrafı ya da fotokopisi gösterilir.
Ne yapmalı?
- Vekâletnamenin aslını görün; satış yetkisinin ve taşınmazın açıkça yazdığını kontrol edin.
- Düzenleyen noteri kendiniz bulup arayın; vekâletnamenin geçerli olduğunu ve azledilmediğini sorun.
- Malikle görüntülü görüşün; satış bedelini mümkünse tapuda, doğrudan malikin hesabına ödeyin.
- Mal sahibiyseniz adınıza verilmiş görünen vekâletnameleri e-Devlet’ten kontrol edin.
Hangi belgeye bakmalı?
- Vekâletnamenin aslı
- Noterden geçerlilik teyidi
- Güncel tapu kaydı
7. Kiracılı ev: “Alınca hemen boşaltır”
Kiracılı bir ev satıldığında kira sözleşmesi yeni malike geçer. Kiracı evi yalnızca satış nedeniyle boşaltmak zorunda değildir; “hemen çıkar” sözü sizi bağlamaz ve tahliye ancak kanuni sebeplerle, belirli süreler içinde istenebilir.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- İlan “yatırımlık, kiracılı” diye verilmiş ama evi oturmak için alıyorsunuz.
- Kira sözleşmesi ve kira bedeli gösterilmez.
- Evi gezme randevusu sürekli ertelenir; kiracıyla görüşmeniz istenmez.
Ne yapmalı?
- Kira sözleşmesinin bir örneğini görün: başlangıç tarihi, süre, kira bedeli, depozito.
- Kiracıyla görüşün; çıkış planı varsa yazılı tahliye taahhüdü olup olmadığını öğrenin.
- Evin boş teslim edileceği tarihi kapora belgesine ve satış sözleşmesine yazdırın.
- Evi kendiniz kullanacaksanız tahliye sürecini önceden bir avukata danışın.
Hangi belgeye bakmalı?
- Kira sözleşmesi
- Kira ödeme dekontları
- Varsa yazılı tahliye taahhüdü
8. “Ekspertiz değerinin altında” fırsatı ve kredi açığı
Krediyle alacağınız evde kredi tutarını satış fiyatı değil, bankanın SPK lisanslı değerleme uzmanına yaptırdığı değerleme belirler. Değerleme düşük çıkarsa çekebileceğiniz kredi azalır ve aradaki farkı peşin bulmanız gerekir; kredi çıkmazsa verdiğiniz kapora tehlikeye girebilir.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- İlanda “ekspertizin altında” ya da “banka değeri yüksek” yazıyor ama bir belge gösterilmiyor.
- Satıcı, kredi ön onayınız çıkmadan kapora istiyor.
- Kapora belgesinde “kredi çıkmazsa ne olur” yazmıyor.
Ne yapmalı?
- Kapora vermeden önce bankadan kredi ön onayı alın.
- Kapora belgesine, kredi belirli bir tutarda çıkmazsa kaporanın iade edileceği şartını yazdırın.
- Bankanın değerleme sonucunu bekleyin; peşinat planınızı düşük değerleme ihtimaline göre yapın.
- Ne kadar kredi çekebileceğinizi ve aylık taksiti önceden hesaplayın.
Hangi belgeye bakmalı?
- Bankadan kredi ön onayı
- Bankanın yaptırdığı değerleme sonucu
- Kredi şartı yazılı kapora belgesi
9. Nem, küf ve tesisat sorunlarının gizlenmesi
Taze boya, yeni silikon ya da duvara dayanmış mobilya; nemi, küfü ve su kaçağını bir süreliğine gizleyebilir. Sorun taşındıktan sonra ortaya çıkarsa onarım masrafı ve satıcıyla ya da ev sahibiyle anlaşmazlık size kalabilir.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- Tek bir duvar ya da tavan yeni boyanmış, ortamda yoğun boya kokusu var.
- Mobilyalar duvara dayalı, dolap arkaları gösterilmiyor.
- Evde nem alma cihazı çalışıyor ya da pencereler sürekli açık.
- Ev yalnızca akşam saatlerinde ya da çok kısa süre gezdiriliyor.
Ne yapmalı?
- Evi gün ışığında ve mümkünse yağmurlu bir günden sonra görün.
- Musluk, sifon, kombi ve petekleri çalıştırın; dolap arkalarına ve banyo tavanına bakın.
- Alt ve üst komşuya su kaçağı ve rutubet geçmişini sorun.
- Taşındıktan sonra gizli bir kusur fark ederseniz vakit kaybetmeden yazılı olarak bildirin.
Hangi belgeye bakmalı?
- Kombi ve tesisat bakım kayıtları
- Yapılan tadilatların faturaları
- Fotoğraflı teslim tutanağı
10. Yazılı sözleşme olmadan kiralama
Sözlü kira da geçerlidir; ancak bir anlaşmazlıkta kira bedelini, artış kuralını, depozitoyu ve teslim tarihini ispat etmek zorlaşır. Elden ödenen kira kayıt dışı kalır ve ödediğinizi göstermeniz güçleşir.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- “Aramızda sözleşmeye gerek yok, güvenin” denir.
- Kiranın elden ya da başka birinin hesabına ödenmesi istenir.
- Kiraya verenin tapudaki malik olup olmadığı belli değildir.
Ne yapmalı?
- Yazılı kira sözleşmesi yapın: kira bedeli, süre, artış kuralı, depozito, aidatın kime ait olduğu ve demirbaş listesi.
- Kiraya verenin tapudaki malik ya da yetkili vekili olduğunu görün.
- Kirayı banka üzerinden ödeyin; açıklamaya hangi ayın kirası olduğunu yazın.
- Kira artışında kanuni üst sınırı hesaplayın.
Hangi belgeye bakmalı?
- Yazılı kira sözleşmesi
- Tapu kaydı (malik bilgisi)
- Fotoğraflı teslim tutanağı
- Kira dekontları
11. Depozitonun iade edilmemesi
Konut kiralarında depozito (güvence bedeli) en çok üç aylık kira kadar olabilir; para olarak verildiyse vadeli bir banka hesabına yatırılması öngörülür. Elden verilen depozito, çıkışta “boya, temizlik” gibi gerekçelerle iade edilmeyebilir.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- Üç aylık kiradan fazla depozito isteniyor.
- Depozito elden ya da ev sahibinin kişisel hesabına isteniyor.
- Giriş günü evin durumu bir tutanağa geçirilmiyor.
Ne yapmalı?
- Depozito tutarını ve iade şartlarını sözleşmeye yazın.
- Parayı vadeli bir banka hesabına yatırın ya da en azından banka üzerinden, dekontla ödeyin.
- Girişte ve çıkışta fotoğraflı teslim tutanağı imzalayın; mevcut hasarları yazdırın.
Hangi belgeye bakmalı?
- Kira sözleşmesinin depozito maddesi
- Vadeli hesap belgesi ya da banka dekontu
- Giriş ve çıkış teslim tutanakları
12. Projeden (maketten) konut almak
Bina tamamlanmadan konut almak daha uygun fiyat sunabilir; ancak teslimde gecikme, projeden farklı teslim ya da satıcı firmanın işi bitirememesi gibi riskler taşır. Ön ödemeli konut satışında sözleşmenin şekli, cayma hakkı ve teminat kanunla düzenlenmiştir.
Hangi belirtilere dikkat etmeli?
- Yapı ruhsatı gösterilmeden “ön satış” yapılıyor.
- Sözleşme noterde ya da tapuda değil, firmanın ofisinde basit bir kâğıtla imzalatılıyor.
- Teslim tarihi ve gecikmede ne olacağı yazılı değil.
- Ödemeler firma yerine bir kişinin hesabına isteniyor.
Ne yapmalı?
- Yapı ruhsatını ve satıcı firmanın binanın yapıldığı taşınmazda tapuda hak sahibi ya da yetkili olduğunu görün.
- Satış sözleşmesini noterde ya da tapuda resmi şekilde yapın; mümkünse dairenizi kat irtifakıyla tapuda üzerinize alın.
- Teslim tarihini, gecikme tazminatını, teknik şartnameyi ve teminatı sözleşmeye yazdırın.
- Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata inceletin.
Hangi belgeye bakmalı?
- Yapı ruhsatı
- Onaylı proje ve teknik şartname
- Noterde ya da tapuda yapılmış satış sözleşmesi
- Ön ödeme teminatı belgesi
Ev sahibiyseniz tapunuzu nasıl korursunuz?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün açıklamalarına göre iki önlem özellikle işe yarar. Birincisi, e-Devlet’teki Tapu Telefon Bilgileri Beyan hizmetinden cep telefonunuzu kaydetmek: adınıza kayıtlı taşınmazlarda işlem yapıldığında kısa mesajla bilgilendirilirsiniz. İkincisi, Web Tapu’dan işlem yapılamaz beyanı koymak: bu beyan, siz bizzat gelmeden taşınmazınızda işlem yapılmasını önlemeye yöneliktir ve özellikle sahte vekâletle yapılabilecek işlemlere karşı bir güvenlik önlemidir.
Evinizi kiraya verirken de aynı dikkat geçerlidir: kiracı adayının kimliğini görün, yazılı sözleşme ve fotoğraflı teslim tutanağı yapın, kirayı ve depozitoyu banka üzerinden alın. Kiralama sürecini birlikte yürütmek isterseniz evinizi kiraya verelim sayfamıza bakın.
Dolandırıldığınızdan şüpheleniyorsanız ne yapmalısınız?
- Yeni ödeme yapmayın. “Son bir masraf kaldı” gibi taleplere karşılık vermeyin.
- Bankanızı hemen arayın. Para gönderdiyseniz durumu bildirin; dekontları, mesajları ve ilan bilgilerini saklayın.
- Tapu müdürlüğüne haber verin. Tapunuzda bilginiz dışında bir işlem başlatıldıysa ilgili tapu müdürlüğünü ya da Alo 181 çağrı merkezini arayın.
- Resmi şikâyette bulunun. En yakın emniyet birimine, jandarmaya veya Cumhuriyet başsavcılığına başvurun; hukuki süreç için bir avukattan destek alın.
Alım ya da kiralama öncesinde tüm maddeleri tek tek işaretlemek için ev alım/satım kontrol listesini (PDF) indirebilirsiniz.