Kira getirisi nasıl hesaplanır?
Kira getirisi, bir evin kira geliriyle fiyatını ne ölçüde karşıladığını yüzde olarak gösterir. İki ölçü kullanılır: giderleri hesaba katmayan brüt getiri ve size kalan giderler düşüldükten sonraki net getiri.
- Yıllık brüt kira = Aylık kira × 12
- Brüt getiri (%) = Yıllık brüt kira ÷ ev fiyatı × 100
- Yıllık giderler = Size kalan aidat × 12 + emlak vergisi + sigorta + bakım/onarım + boş kalan ayların kirası
- Net getiri (%) = (Yıllık brüt kira − yıllık giderler) ÷ ev fiyatı × 100
- Amortisman (yıl) = Ev fiyatı ÷ yıllık kira (brüt ya da net)
Örnek: 5.000.000 TL değerindeki bir daire aylık 20.000 TL kiraya veriliyor. Yıllık brüt kira 240.000 TL, brüt getiri %4,8. Yılda 3.000 TL emlak vergisi, 4.000 TL sigorta, 10.000 TL bakım ve 1 ay boş kalma hesaba katılınca yıllık net kira 203.000 TL, net getiri %4,06 olur. Ev kendini brüt kirayla yaklaşık 20,8 yılda, net kirayla yaklaşık 24,6 yılda öder.
Brüt mü, net mi bakmalı?
İlanlar ve hızlı karşılaştırmalar için brüt oran yeterlidir; karar için net orana bakın. Aynı brüt getiriye sahip iki evden aidatı yüksek, eski ve sık boş kalanı net olarak daha az kazandırır. Boş kalma süresini atlamayın: kiracı değişiminde bir ay boş kalan ev yıllık gelirin on ikide birini kaybeder.
Aidatı gider olarak yazarken dikkat: kullanımdan doğan olağan aidat (temizlik, kapıcı, ortak alan elektriği, asansör bakımı) kural olarak kiracıya, binanın değerini koruyan ya da artıran demirbaş niteliğindeki giderler (çatı onarımı, asansör yenileme, dış cephe gibi) ise mal sahibine aittir. Ev boş kaldığı aylarda aidatı mal sahibi öder.
| Aylık kira | Yıllık brüt kira | Brüt getiri | Amortisman |
|---|---|---|---|
| 15.000 TL | 180.000 TL | %3,6 | 27,8 yıl |
| 20.000 TL | 240.000 TL | %4,8 | 20,8 yıl |
| 25.000 TL | 300.000 TL | %6 | 16,7 yıl |
| 30.000 TL | 360.000 TL | %7,2 | 13,9 yıl |
Tablo 5.000.000 TL fiyatlı bir ev için hazırlandı; giderler dahil değildir.
Getiriyi neyle karşılaştırmalı?
Kira getirisini aynı ilçedeki benzer evlerle ve risksiz alternatiflerle (mevduat, tahvil) birlikte değerlendirin. Ancak karşılaştırma yaparken üç farkı unutmayın: kira her yıl yasal sınır içinde artar (kira artış hesaplayıcı), evin değeri zamanla değişir ve konutun likiditesi düşüktür, yani satmak zaman alır. Bursa ilçelerindeki güncel satış ve kira m² fiyatlarını Bursa konut fiyatları sayfasında bulabilirsiniz.
Kira gelirinden vergi ödenir mi?
Konut kira geliri gayrimenkul sermaye iradı olarak gelir vergisine tabidir. Her yıl güncellenen istisna tutarını aşan gelir için yıllık beyanname verilir; giderler gerçek ya da götürü yöntemle düşülebilir. Oran ve tutarlar yıla göre değiştiği için hesaplayıcı vergiyi dahil etmez.
Satmak mı, kiraya vermek mi?
Net getiri düşük ve ev bakım istiyorsa satış, getiri tatmin ediciyse kiraya vermek öne çıkabilir; karar kişiseldir. “Satmalı mıyım, kiraya mı vermeliyim?” testi ile durumunuzu gözden geçirebilir, evinizi kiraya verelim sayfamızda kiracı bulma ve sözleşme sürecini nasıl yürüttüğümüzü okuyabilirsiniz.