Kısa cevap: Aidat, apartman ya da sitenin ortak giderlerine her dairenin yaptığı katkıdır; yönetim planında aksi yoksa görevli ve bekçi gibi giderler eşit, bakım, onarım ve yönetim giderleri arsa payı oranında paylaştırılır. Kiracılı dairede günlük işletme giderlerini kiracı, çatı, cephe ya da güçlendirme gibi büyük işleri ev sahibi öder. 2026'da yapılan değişiklikle işletme projesi genel kurulda onaylanıyor ve geçici işletme projesindeki artış yeniden değerleme oranıyla sınırlanıyor.
Bursa’da kiralık ya da satılık ev bakarken ilanlarda kiranın hemen yanında bir rakam daha görürsünüz: aidat. Özellikle Nilüfer ve Mudanya’daki havuzlu, güvenlikli sitelerde aidat aylık bütçenin önemli bir kalemi olabilir. Bu yazıda aidatın neyi kapsadığını, nasıl paylaştırıldığını, kiracıyla ev sahibi arasında kimin neyi ödediğini ve 2026’da yürürlüğe giren değişiklikle aidat artışına getirilen sınırı anlatıyoruz.
Aidat nedir, neleri kapsar?
Aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki adıyla ortak gider ve avans payıdır: binanın ya da sitenin ortak yerleri ve hizmetleri için her bağımsız bölümün (dairenin) ödediği katkı. Tipik kalemler şunlardır:
- Görevli (kapıcı), güvenlik, bahçıvan ücretleri ve sigorta primleri
- Merdiven, otopark ve ortak alan temizliği
- Ortak alan elektriği ve suyu
- Asansörün aylık bakımı ve yıllık kontrolü
- Hidrofor, jeneratör, havuz ve peyzaj bakımı
- Yönetici ya da profesyonel yönetim şirketi ücreti
- Bina sigortası ve küçük onarımlar
- Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt gideri
Aidat nasıl paylaştırılır: eşit mi, arsa payına göre mi?
Kat malikleri yönetim planında başka türlü anlaşmadıkça kanun şu ayrımı yapar:
| Gider türü | Paylaşım |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri | Bütün daireler arasında eşit |
| Bina sigortası, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımı | Arsa payı oranında |
| Yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderleri | Arsa payı oranında |
Bir kat maliki, “asansörü kullanmıyorum” ya da “bahçeye inmiyorum” diyerek payını ödemekten kaçınamaz. Örneğin giriş katta oturan biri de asansör giderine katılır; yönetim planı farklı bir kural koymadıkça bu değişmez.
Örnek hesap: 10 daireli bir apartman
Aşağıdaki rakamlar yalnızca hesabın mantığını göstermek için seçilmiş örnek tutarlardır. Binada sekiz adet 3+1 daire (arsa payı 90/1000) ve iki adet çatı dubleksi (arsa payı 140/1000) olduğunu varsayalım.
| Kalem | Aylık toplam | 3+1 daire payı | Dubleks payı |
|---|---|---|---|
| Görevli gideri (eşit) | 30.000 TL | 3.000 TL | 3.000 TL |
| Asansör bakımı, ortak elektrik, temizlik, yönetici (arsa payı) | 20.000 TL | 1.800 TL | 2.800 TL |
| Toplam aylık aidat | 50.000 TL | 4.800 TL | 5.800 TL |
Merkezi ısıtmalı binalarda ısınma gideri ayrıca, çoğunlukla pay ölçerlere göre dağıtılır.
Aidatı kim belirler? İşletme projesi nedir?
Aidatın dayanağı işletme projesidir: binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her daireye düşen payı ve avans tutarını gösteren bütçe. Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun’la bu süreç değişti:
- İşletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanıyor. Daha önce uygulanan “yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir” kuralı kaldırıldı.
- Onaylı bir proje yoksa yönetici, en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanıncaya kadar geçerli olacak geçici işletme projesi hazırlıyor.
- Mevcut bir proje varken hazırlanan geçici projede artış, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamıyor. 2025 yılı için ilan edilen oran yüzde 25,49’dur.
- Genel kurulun onayladığı yıllık projede ise kanuni bir artış tavanı yoktur; kat malikleri gerçek giderlere göre karar verir.
Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun gider kararları, icra takibinde belge niteliği taşır. Bu yüzden genel kurul toplantılarına katılmak ve bütçeyi incelemek, aidat tartışmalarında en etkili yoldur. Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur; yönetici yılın ilk ayında hesap vermek ve karar defterini notere kapattırmakla yükümlüdür.
Kiracılı dairede aidatı kim öder?
Kira sözleşmesinde aksi yazmıyorsa Türk Borçlar Kanunu ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kiracıya yükler. Aidat için uygulamada yerleşmiş ayrım şöyledir:
| Kiracının ödediği (olağan giderler) | Ev sahibinin ödediği (olağanüstü giderler) |
|---|---|
| Görevli ve güvenlik ücretleri | Çatı yenileme, su yalıtımı |
| Ortak alan temizliği, elektriği ve suyu | Dış cephe boyası, mantolama |
| Asansörün aylık bakımı | Asansör değişimi ya da modernizasyonu |
| Bahçe ve havuz bakımı | Deprem güçlendirmesi |
| Merkezi ısıtmada kendi tüketimi | Kazan, hidrofor gibi demirbaşın yenilenmesi |
| Küçük, rutin onarımlar | Yeni demirbaş alımı (jeneratör, kamera sistemi) |
Kanunda kiracı lehine bir sınır da vardır: kat malikinin aidat borcundan dairede kira sözleşmesiyle oturan kiracı da müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani yönetim, ev sahibinin ödemediği aidatı kiracıdan isteyebilir; kiracı bu durumda ödediğini kirasından mahsup eder.
Sözleşmede aidat kiracıya yüklendiği hâlde kiracı ödemezse, ev sahibi açısından bu da kira borcu gibi bir yan gider borcudur; yazılı ihtar ve tahliye süreci gündeme gelebilir. Ayrıntılar kiracı tahliyesi rehberimizde, sözleşmeye nasıl yazılacağı ise kira sözleşmesi rehberimizde.
Aidat ödenmezse ne olur?
- Gecikme tazminatı: Aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.
- İcra takibi ve dava: Yönetici ya da herhangi bir kat maliki borçluya karşı icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Kanuni ipotek: Borç bu yollarla da tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç için dairenin üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil ettirilebilir.
Aidata nasıl itiraz edilir?
- Bütçeyi isteyin: Yöneticiden işletme projesini, gelir-gider dökümünü ve faturaları isteyin. Yönetici her yıl hesap vermekle yükümlüdür.
- Genel kurulda konuşun: İtirazınızı kat malikleri kurulu toplantısında dile getirin ve tutanağa geçirtin.
- Kararın iptalini isteyin: Kat malikleri kurulu kararına toplantıda aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.
Kiracılar kat malikleri kurulunda oy kullanamaz; aidat itirazlarını ev sahibi aracılığıyla iletmeleri gerekir.
Ev alırken aidatla ilgili neleri kontrol etmelisiniz?
- Borç yazısı: Satıcıdan, yöneticiden alınmış güncel tarihli “aidat borcu yoktur” yazısı isteyin.
- Tapu kaydı: Dairenin üzerinde aidat borcu nedeniyle kanuni ipotek olup olmadığına bakın.
- Yönetim planı ve kararlar: Yönetim planını ve son genel kurul kararlarını okuyun; yakında yapılacak cephe yenileme, güçlendirme gibi büyük harcamaları öğrenin.
- Aidatın yapısı: Havuz, güvenlik, sosyal tesis gibi hizmetler aidatı artırır. Satın alma kararınızda kredi taksitine aidatı da ekleyin.
Bütün kontrol adımlarını ev alırken dikkat edilecekler rehberimizde ve indirilebilir kontrol listemizde topladık.
Bursa’da aidat neden siteden siteye bu kadar değişir?
Bursa’da aidatı belirleyen başlıca etken binanın tipi ve sunduğu hizmetlerdir. Osmangazi ve Yıldırım’daki eski, asansörsüz apartmanlarda aidat çoğu zaman yalnızca merdiven temizliği ve ortak elektrikten oluşur. Nilüfer’in Beşevler, Özlüce, Ataevler gibi mahallelerindeki yeni sitelerde ise güvenlik, peyzaj, havuz ve otopark bakımı devreye girer. Mudanya’daki yazlık ve villa sitelerinde bazı giderler yalnızca yaz aylarında yoğunlaşır. Bu yüzden iki benzer daireyi karşılaştırırken kirayla birlikte aidatı da toplam aylık maliyet olarak düşünün.
Kiralık ya da satılık daireniz için destek ister misiniz?
KONUT BURSA olarak Bursa’da evinizi kiraya verirken aidatın kime ait olduğunu sözleşmede netleştiriyor, satarken de aidat ve yönetim bilgilerini alıcıya baştan şeffaf biçimde sunuyoruz. Evinizi kiraya verelim sayfasından bilgilerinizi bırakın, ücretsiz ön değerlendirme isteyin ya da 0505 741 33 63 numarasından bizi arayın.